Rassegna di diritto amministrativo

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Diritto urbanistico – Edilizia – Distanze tra edifici – Art. 9 DM 1444/1968 – Zone A – Nuove costruzioni – Inapplicabilità – Parametro normativo – Art. 873 c.c.

In ordine alle distanze tra edifici, l'art. 9 DM 2 aprile 1968, n.1444 prevede che "Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue: 1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale". Nell'ambito applicativo di tale norma rientrano le ristrutturazioni, mentre tale norma non richiama le nuove costruzioni. Ne consegue che il parametro normativo per i nuovi edifici ricadenti in zona A è l'articolo 873 c.c., e non l'art. 9 DM 1444/1968, per cui la nuova opera può essere realizzata o in aderenza o a distanza di 3 metri.

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Diritto urbanistico – Edilizia – Ordine di demolizione – Mancata ottemperanza – Piani sanzionatori di cui all'art. 31 TUE, commi 3 e 4 bis – Indipendenza – Applicazione estensiva del termine perentorio di 90 giorni (previsto per l'acquisizione della titolarità del bene) alla sanzione pecuniaria di cui al comma 4 bis – Illegittimità.

Tra i piani sanzionatori disciplinati dai commi 3 e 4 bis dell'art. 31 del TUE si instaura un rapporto di indipendenza, sicché sarebbe errata un'applicazione estensiva del termine perentorio di 90 giorni di cui al comma 3 (previsto per l'acquisizione della titolarità del bene nel patrimonio comunale nel caso di inottemperanza all'ordine di demolizione) anche alla sanzione pecuniaria di cui al comma 4 bis, dell'art. 31 del d.P.R. 380 del 2001. La finalità sanzionatoria perseguita dal legislatore guarda infatti non soltanto alla repressione dei comportamenti illeciti, già sanzionati con l'acquisizione al patrimonio comunale, ma guarda anche all'interesse, altrettanto rilevante, di esonerare il Comune dal sostenere le spese di demolizione. Un'eventuale ed errata sottoposizione del potere sanzionatorio che viene in rilievo al decorso del termine di 90 giorni, determinerebbe di fatto una disapplicazione del comma 4 bis e della funzione dissuasiva perseguita e un danno patrimoniale ingiusto in capo all'amministrazione comunale, in ragione della scarsità delle risorse economiche che la caratterizza (si confronti Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato, 11 ottobre 2023, n. 16, che ribadisce l'indipendenza dei summenzionati piani sanzionatori, individuati in termini di autonome fasi).

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Aree protette – Art. 13 l. n. 394/1991 – Silenzio assenso – Procedimento di sanatoria degli abusi edilizi – Inapplicabilità – Mancata pronuncia – Silenzio diniego.

L'istituto del silenzio assenso previsto dall'art. 13 della legge n. 394 del 1991 non trova applicazione nel procedimento di sanatoria degli abusi edilizi, nei quali, invece, la mancata pronuncia nei termini sull'istanza va qualificata giuridicamente come silenzio-diniego (cfr. art. 36, co. 3, d.P.R. n. 380 del 2001).

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Diritto urbanistico – Edilizia – Completamento al rustico – Nozione – Elementi che consentono l'individuazione in concreto dei volumi – Semplice scheletro – Insufficienza.

Per integrare la nozione di "completamento al rustico" (rilevante, nella specie, per l'individuazione del termine di pagamento del rateo del contributo di costruzione) occorre che le opere realizzate - benché mancanti delle finiture - siano comprensive di tutti quegli elementi che consentono l'individuazione in concreto dei volumi, rendendoli individuabili ed esattamente calcolabili; è necessario, cioè, che il manufatto abbia già acquistato una fisionomia tale da renderne riconoscibile il disegno progettuale e la destinazione. In altre parole, occorre quantomeno il completamento della copertura e la esecuzione del rustico: esso non può essere sostituito dal semplice "scheletro" dell'edificio, atteso che, in assenza della tamponatura, in muratura o in altro materiale, la volumetria dell''immobile può essere ancora modificata (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, n. 8244/2019; T.A.R. Campania, Napoli, sez. III, 4 gennaio 2021, n.11; sez. II, 24 ottobre 2013, n.4750).

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Diritto urbanistico – Edilizia – Cambio di destinazione d'uso – Categorie edilizie funzionalmente autonome – Modificazione incidente sul carico urbanistico – Permesso di costruire

Il cambio di destinazione d'uso di cui all'art. 23 ter, comma 1, D.P.R. n. 280/2001, ha tendenzialmente una giuridica apprezzabilità e, come tale, non può essere liberamente eseguito previa Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA), ma deve essere assentito mediante permesso di costruire. Il mutamento di destinazione d'uso giuridicamente rilevante, infatti, assentibile solo mediante permesso di costruire, in presenza o meno di opere edilizie, è quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico ed influisce, in via conseguenziale e automatica, sul carico urbanistico senza necessità di ulteriori accertamenti in concreto.

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Diritto urbanistico - Edilizia - Cambio di destinazione d'uso - Categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee - Modificazione edilizia incidente sul carico urbanistico - Permesso di costruire

Il cambio di destinazione d'uso di un preesistente manufatto non richiede alcun titolo abilitativo nel solo caso in cui si realizzi fra categorie edilizie omogenee; viceversa, il cambio di destinazione che interviene tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, soggetta a permesso di costruire. Ne discende che qualsiasi modifica edilizia tale da variare le oggettive attitudini funzionali del bene determina un cambio di destinazione d'uso (fattispecie relativa ad un cambio di destinazione d'uso da cantina/magazzino a commerciale).

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Diritto urbanistico - Edilizia - Demolizione e ricostruzione - Nuova costruzione - Criterio discretivo

Il criterio discretivo tra l'intervento di demolizione e ricostruzione e la nuova costruzione è costituito, nel primo caso, dall'assenza di variazioni del volume, dell'altezza o della sagoma dell'edificio. Ne deriva che in assenza di tali indefettibili e precise condizioni si deve parlare di intervento equiparabile a nuova costruzione, da assoggettarsi alle regole proprie della corrispondente attività edilizia. Tali criteri hanno un ancora maggiore pregio interpretativo a seguito dell'ampliamento della categoria della demolizione e ricostruzione operata dal d.lgs. n. 301 del 2002 in quanto proprio perché non vi è più il limite della 'fedele ricostruzione' si richiede la conservazione delle caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente nel senso che debbono essere presenti gli elementi fondamentali, in particolare per i volumi, per cui la ristrutturazione edilizia, per essere tale e non finire per coincidere con la nuova costruzione, deve conservare le caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente e la successiva ricostruzione dell'edificio deve riprodurre le precedenti linee fondamentali quanto a sagoma, superfici e volumi.