Revisione tabelle, va provata l’alterazione del rapporto proporzionale degli appartamenti prima di procedere

Modifica delle tabelle millesimali e prova dell’alterazione del rapporto proporzionale delle singole unità immobiliari al centro dell’interessante ordinanza della Cassazione 3176/2023 depositata il 2 febbraio.

A rivolgersi ai supremi giudici un condomino che aveva impugnato la delibera di approvazione di nuove tabelle millesimali, elaborate a suo avviso sulla base di coefficienti errati e che perciò penalizzavano solo il suo immobile, unico ad aver subìto un incremento delle quote.

Resisteva il condominio adducendo due motivazioni: la prima era la mancata impugnazione della delibera precedente quella di cui si chiedeva l’annullamento, delibera che sempre la revisione delle tabelle aveva riguardato, e poi il condominio faceva notare che proprio nell’appartamento dell’attore erano stati effettuati più radicali lavori di ristruttuazione.

Soccombente in primo e secondo grado il condomino si rivolgeva in Cassazione contestando entrambe le ragioni, nel primo caso perché la delibera precedente a quella impugnata non era dispositiva ma aveva solo affidato ad un tecnico il compito di visionare le vecchie tabelle (risalenti al 1935). Più articolato il ragionamento relativo alla ristrutturazione del suo appartamento. Il condomino chiariva che per revisionare le tabelle le novità devono essere rilevanti, non limitate ad una unità immobiliare, questo perché l'articolo 69 disposizioni attuative Codice civile è norma inderogabile, essendo radicalmente viziata qualsiasi decisione collegiale con cui fosse adottata una nuova tabella in assenza dei presupposti di legge, gravando sul condominio l'onere di provare la notevole alterazione del rapporto tra le singole proprietà o la sussistenza di errori di carattere tecnico.

Sono queste due le motivazioni ricordano i giudici che giustificano una revisione delle tabelle che hanno funzione accertativa e valutativa delle consistenze immobiliari. La delibera che le approvi è meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, ossia dell’esattezza dell'operazione tecnica di calcolo del valore della quota (Cassazione Sezioni unite 18477/2010). La Corte distrettuale avrebbe dovuto verificare se il mutato stato dell'edificio avesse causato una notevole alterazione di quei valori; la questione non era preclusa dalla mancata impugnazione della precedente decisione assembleare, che non disponeva alcuna modifica della tabella precedente. Pronuncia d’appello cassata quindi con rinvio ad una nuova decisione.