Risponde personalmente l'amministratore dell'interruzione delle forniture al condominio
In assenza di fondi nelle casse condominiali, deve dimostrare di aver agito per il recupero dei crediti
Se l'amministratore non prova di aver adempiuto correttamente al proprio mandato, adoperandosi per il recupero dei crediti del condominio, risponde dell'eventuale interruzione delle forniture del condominio causate dal mancato pagamento dei relativi servizi. È quanto affermato dal Tribunale di Roma con sentenza 8568/2022.
Il caso
Il precedente amministratore di un condominio, già revocato giudizialmente, veniva convenuto in giudizio per rispondere di alcuni inadempimenti contrattuali.In particolare, veniva richiesta la restituzione di un rilevante avanzo di cassa ed il risarcimento del danno subito in ragione dell'interruzione della fornitura idrica del condominio causata dal mancato pagamento delle relative bollette. All'esito del giudizio, ritenuta sufficientemente provata la negligenza del precedente amministratore, il Tribunale di Roma condannava quest'ultimo in accoglimento della domanda spiegata dal condominio.
L'esecuzione dell'incarico da parte dell'amministratore
La sentenza muove dagli obblighi gravanti sull'amministratore di condominio al fine di individuarne le conseguenti responsabilità in caso di loro inadempimento. Innanzitutto, ricordiamo che lo schema giuridico cui si fa riferimento è quello tipico del contratto di mandato.Nell'esecuzione dell'incarico l'amministratore deve agire secondo la «diligenza del buon padre di famiglia».Tale locuzione è intesa nel senso di un comportamento riferibile ad un soggetto di media avvedutezza ed accortezza, ma soprattutto in considerazione della sua particolare competenza tecnica e con riguardo alla natura dell’attività esercitata.
Quando l'amministratore è negligente
Un particolare elemento da valutare ai fini dell'individuazione di una condotta diligente – come ci mostra la sentenza in commento – è quello relativo alla disponibilità economica del condominio.In termini generali, non c'è responsabilità dell'amministratore se questi non ha potuto eseguire tempestivamente le obbligazioni di pagamento gravanti sul condominio a causa dell’assenza di fondi nelle casse condominiali.Tale esimente da responsabilità, ci conferma la sentenza in commento, presuppone, però, che l'amministratore abbia diligentemente posto in essere tutte le attività in suo potere al fine di evitare situazioni simili.
Ma attenzione, ciò non espone l'amministratore ad oneri probatori “diabolici” circa la sua diligenza: è sufficiente dimostrare di aver messo in mora in condòmini morosi e non di ricorrere immediatamente alla procedura monitoria per esigere i pagamenti dovuti (in tal senso, infatti, tale ipotesi è una mera facoltà e non certo un obbligo).Se, dunque, l'amministratore ha avviato l'iter per il recupero dei crediti vantati dal condominio, difficilmente potrà essere ritenuto negligente e, dunque, contrattualmente responsabile.
Distacco forniture, la responsabilità dell'amministratore negligente
Nel caso all'attenzione del Tribunale di Roma, tuttavia, l'amministratore è stato ritenuto responsabile dei danni subiti in ragione dell'interruzione della fornitura idrica del condominio causata dal mancato pagamento delle relative bollette. Il mancato pagamento, infatti, era dovuto, secondo l'amministratore, alla morosità accumulata dai condòmini.
Tale eccezione, tuttavia, non è stata ritenuta idonea a rappresentare la diligenza dell'amministratore poiché non accompagnata da adeguato supporto probatorio (il cui onere gravava sul soggetto preteso inadempiente): non si era dimostrata la carenza di fondi ma, soprattutto, non si era dimostrato di aver avviato l'iter necessario al recupero dei crediti vantati dal condominio. Ciò posto, il Tribunale ha condannato l'amministratore al risarcimento del danno subito dal condominio, quantificato nella misura pari al mancato pagamento che ha causato la sospensione della fornitura idrica.
