Stop alle deleghe su lavori e spese: può decidere solo l’assemblea

L'assemblea non può delegare ad una commissione ristretta di condomini né tanto meno all'amministratore le decisioni riguardanti i lavori e le relative spese. Il Tribunale di Napoli, con sentenza 4386/2022, ha applicato tale principio alla fattispecie sottoposta al suo esame riguardante l'impugnazione della delibera con la quale l'assemblea aveva conferito «mandato all'amministratore di adoperarsi con una ditta per la sistemazione urgente della botola accesso locali interrati ed alla copertura accesso appartamento con l'emissione di bollette straordinarie».

Gli attori impugnanti sostenevano che i lavori straordinari erano stati deliberati senza indicare la spesa, delegando l'amministratore a non meglio precisati lavori. Per questi motivi la delibera assunta doveva essere annullata. In concreto l'assemblea aveva delegato l'amministratore ad eseguire lavori senza preventiva delibera degli stessi nè approvazione della spesa e della ditta esecutrice.

Secondo un orientamento consolidato della giurisprudenza, l'assemblea non può delegare, sostanzialmente “in bianco”, l'amministratore a scegliere un'impresa e ad effettuare lavori senza neppure un determinato impegno di spesa. Questa situazione non è da confondere con l'intervento dettato dall'urgenza che costringe l'amministratore, in presenza di una stretta necessità, immediata ed impellente, a non poterlo differire senza danno alle cose comuni o alla proprietà esclusiva del condomino, e a non poter avvertire tempestivamente i condòmini.

In tal caso, l'amministratore può effettuare subito i lavori chiedendo poi la ratifica all'assemblea del suo operato e della spesa sostenuta.Nella fattispecie in esame, invece, pur essendo stata posta la questione all'ordine del giorno, era stata l'assemblea ad aver delegato l'amministratore ad espletare tutti i compiti riguardanti la scelta del contraente, cioè della ditta, ed approvare la relativa spesa.Compiti che doveva svolgere l'assemblea mentre l'amministratore aveva solo il dovere di darne esecuzione.

Si tratta di attribuzioni dell'assemblea che non possono essere delegate all'amministratore né tanto meno ad una commissione ristretta di condòmini (Cassazione 14300/2020) avendo tali organismi una mera funzione consultiva o comunque un ruolo di istruttoria preliminare alle decisioni dell'assemblea che non può essere esautorata dalle sue competenze inderogabili quali quella di deliberare con efficacia vincolante per tutti.

Le decisioni di tale più ristretto consesso condominiale potrebbero essere vincolanti per tutti i condòmini – anche dissenzienti – solo qualora fossero rimesse alla successiva approvazione, con le maggioranze prescritte, dell'assemblea.Il tenore della delibera impugnata non consentiva neppure di ritenere se la scelta della ditta e la relativa spesa fossero state rimandate alla ratifica di una successiva assemblea.Per i suddetti motivi la delibera assunta veniva annullata dal Tribunale.