Valida la delibera che approva le tabelle millesimali senza unanimità

La delibera che approva le tabelle millesimali non è fonte diretta dell'obbligo contributivo ma semplice parametro di quantificazione. Le tabelle, infatti, sono dei documenti di natura tecnico-valutativa, elaborati sulla base di calcoli aritmetici, che rappresentano il valore proporzionale di ogni unità espresso in millesimi. Esse, quindi, hanno duplice funzione: determinare la quota di partecipazione del singolo nelle spese condominiali e fissarne l'ampiezza del voto. Lo precisa il Tribunale di Roma, con sentenza 13019 del 7 settembre 2022.

La lite nasce dalla decisione di una Srl, titolare di un locale commerciale e all'epoca dei fatti di altri tre negozi, di impugnare la delibera con cui venivano approvati due bilanci e relativi riparti. Intanto, lamenta, mancava il quorum deliberativo perché – discutendosi di lavori straordinari di notevole entità – sarebbe stato necessario il voto favorevole di almeno la metà del valore dell'edificio mentre risultava acquisito solo il consenso della maggioranza dei presenti. Inoltre, l'imputazione e la ripartizione delle spese non era avvenuta in base alle tabelle contenute nel regolamento contrattuale ma su quelle diverse e successive approvate senza unanimità. Queste, ed altre irregolarità, rendevano le delibere illegittime. Domanda bocciata.

Intanto, per il Tribunale, andava verificato se le opere potessero ritenersi realmente straordinarie di notevole entità. A tal fine, scrive, mancando un criterio normativo, nelle ipotesi dubbie si potrà tener conto non soltanto dei dati di immediato rilievo (ammontare oggettivo della somma occorrente e rapporto tra la stessa ed il costo delle comuni riparazioni straordinarie) ma anche dell'importanza economica dello stabile e di quanto la spesa proporzionalmente ricada sui singoli. Del resto, solo rapportando tali dati con i costi si potrà assegnare al concetto di notevole entità un significato non arbitrario. Ebbene, nel caso concreto, visti i carteggi, seppur l'importo complessivo delle opere non era modesto, lo era la quota dovuta dai singoli condòmini. E se quei lavori non potevano dirsi straordinari, il quorum era sufficiente ed il deliberato valido. Peraltro, l'assemblea aveva dato l'ok al consuntivo di una spesa già preventivata ed approvata.

Infondata, poi, anche la contestazione sulle tabelle. Esse, specifica il Tribunale, sono documenti tecnico-valutativi, elaborati su calcoli, che rappresentano il valore proporzionale di ogni unità espresso in millesimi rispetto a quello dell'intero edificio. Il diritto di ciascuno sulle parti comuni è, infatti, proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene. Le tabelle, pertanto, assolvono alla duplice funzione di determinare la quota di partecipazione del singolo nelle spese condominiali e l'entità della partecipazione in assemblea e del voto.

Di conseguenza, la deliberazione che le approva non è fonte diretta dell'obbligo contributivo ma semplice parametro di quantificazione (Cassazione, Sezioni unite, 18477/2010), ecco perché sfugge all'unanimità. L'ago della bilancia tra unanimità e maggioranza qualificata risiede, allora, nel rispetto e mancata deroga dei criteri legali per la ripartizione delle spese condominiali. Così, per l'approvazione di tabelle allegate ad un regolamento contrattuale che non deroghino i principi di legge, basterà il consenso della maggioranza qualificata. Questo, il motivo per cui il Tribunale di Roma rigetta la tesi della Srl e salva la legittimità della delibera.