Se sottratti beni alle parti comuni, l’amministratore può opporsi al decreto esecutivo dello stato passivo

Il condominio può insinuarsi anche nei procedimenti fallimentari e l'amministratore, ove correttamente officiato, è legittimato a muovere reclamo a norma degli articoli 98 e 99 della legge fallimentare avverso il decreto che rende esecutivo lo stato passivo, nel caso in cui vengano sottratti beni alle parti comuni. Questo è quello che si ricava dalla lettura dell’ordinanza 29130/2022 della Corte di Cassazione, Prima sezione.

Il caso da cui nasce la controversia discende da un decreto del giudice fallimentare con il quale si era respinta la richiesta dei condòmini di rivendicare la proprietà comune, a norma dell'articolo 1117 del Codice civile, del locale ubicato al piano seminterrato dello stabile condominiale, ipotizzando invece la preesistenza di una servitù di passaggio.

La Suprema corte trae così spunto, per illustrare le modalità attraverso cui è possibile concretizzare il principio di presunzione iuris tantum di cui alla norma in considerazione, nell'ambito di un procedimento concorsuale. Intanto, i giudici di legittimità “rimproverano” le decisioni che si cimentano su questi campi di indagine giuridica basandosi sulle considerazioni spiegate da parte del consulente tecnico di ufficio.In effetti, la consulenza tecnica d’ufficio è funzionale alla sola risoluzione di questioni di fatto che presuppongano cognizioni di ordine tecnico e non giuridico (Cassazione, 1186/2016; 17051/2022 e 996/1999). In secondo luogo, viene precisato che, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’articolo citato, occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto.

Ora, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni (Cassazione, 20693/2018; 16915/2015 e 11812/2011). Viceversa, se così non fosse, occorre presumere il contrario, vale a dire la natura comune del bene oggetto del contendere. In terzo luogo, i giudici di legittimità riflettono pure sulle caratteristiche intrinseche del bene immobile oggetto di disputa, a seconda della rispettiva attitudine a soddisfare o meno un interesse comune. Sotto questo aspetto, viene precisato che tra le parti comuni dell’edificio rientrano i beni insuscettibili di separato o autonomo godimento, per essere vincolati all’uso comune in virtù della loro naturale destinazione o della loro connessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell’edificio (Cassazione, 4528/2003).

A fronte di quanto sopra, la Cassazione ha valutato che l'accertamento condotto dal Tribunale fallimentare risultava carente, mancando di misurarsi con gli specifici elementi sopra accennati, specie laddove concludeva nel riconoscere un diritto reale limitato (servitù di passaggio) in assenza di alcun richiamo al titolo costitutivo. Gli ermellini, dunque, hanno cassato il decreto e rinviato il giudizio.