Il condomino che subisca, nella propria unità, un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni dello stabile, assume la posizione di terzo e come danneggiato ha diritto al ristoro dei danni nei confronti del condominio. Ciò, però, non vuol dire che sia esonerato dal dovere di contribuire per quota alle spese necessarie per riparare le parti comuni interessate ed alla rifusione dei danni. Del resto, si tratta di un obbligo che si fonda nella comproprietà o nella utilità delle porzioni in questione. Lo scrive la Corte di appello di Bari con sentenza 2025 del 25 novembre 2021.
I fatti
Portati a processo sono i fratelli titolari di una Snc il cui immobile, sovrastante quello degli attori sito al pianterreno, versava in condizioni di assoluto degrado, abbandono e totale fatiscenza, tanto che la copertura presentava un’ampia apertura nel colmo del tetto. Uno stato, che consentiva alle acque meteoriche di penetrare e propagarsi nell'unità del piano sottostante gravemente danneggiata nella struttura muraria, rimediabile soltanto riparando la copertura. Peraltro, la situazione aveva reso insalubre l'ambiente domestico con seri pregiudizi alla salute degli occupanti e dei possessori e rendeva probabile il rischio di crollo dell'intera copertura.
Ma, invano ogni tentativo di comporre bonariamente la controversia, veniva chiesto l'intervento del Tribunale che – cessata nel frattempo la materia del contendere relativa alla esecuzione dei lavori di ripristino della copertura dell'immobile – si sofferma sul nodo del diritto al risarcimento del danno e, adeguandosi alle conclusioni del consulente, lo liquida in circa 10 mila euro. Rigetta, invece, per mancanza di elementi probatori, la pretesa volta al risarcimento del danno non patrimoniale per mancato godimento dell'immobile. Di qui, l'appello promosso dal titolare dell'impresa individuale che si era formata per trasformazione involutiva della Snc.
Il lastrico in uso esclusivo e la sua manutenzione
La Corte, sciolti nodi preliminari, accoglie in parte l'impugnazione. In sostanza, riassume, erano state proposte due domande di condanna dei comproprietari convenuti, una per l'esecuzione dei lavori necessari al ripristino della copertura dell'immobile e l'altra tesa al risarcimento dei danni (patrimoniali e non) da loro subiti. Restava fuori, siccome non espressamente censurato, il passaggio della prima decisione inerente tutti gli aspetti relativi alla ricostruzione del tetto. In effetti, la pronuncia appellata era stata contestata solo nel punto in cui condannava la ditta a risarcire per intero i danni causati dall'omessa manutenzione del tetto.
Ebbene, dalle indagini tecniche era emerso che l'appartamento degli appellati, a lungo disabitato, si trovava in stato di degrado e fatiscenza assoluta perché in precedenza era stato occupato soltanto da uno dei proprietari: una donna anziana, economicamente disagiata, che non aveva eseguito alcun tipo di manutenzione impedendo persino agli altri comproprietari di accedere. Il Ctu, però, aveva anche sottolineato l'assenza totale negli anni di una seppur minima manutenzione del tetto. Così, se tetti e lastrici solari sono di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, ove non risulti diversamente dal titolo ( e nella fattispecie non risultava nulla in tal senso) allora i convenuti non erano proprietari esclusivi del tetto e della rimanente parte di lastrico solare.
Conclusioni
In definitiva, i danni subiti dall'immobile di parte attrice in conseguenza delle infiltrazioni di acqua piovana dovute all'ammaloramento del tetto comune – cagionato dal vizio di manutenzione cui tutti erano tenuti, compresi gli attori – erano da ripartirsi in base al criterio previsto per la conservazione delle parti comuni dall'articolo 1123 del Codice civile. Norma per cui le spese necessarie per la conservazione delle parti comuni dell'edificio, salvo convenzione, spettano ai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno e, se si tratti di cose destinate a servirli in misura diversa, in proporzione all'uso che ciascuno può farne. Di qui, la decisione della Corte di appello di Bari di imputare i danni alla parte proprietaria nella misura di 2/3.