Morosità e garanzie: il contratto di appalto può essere blindato

Dati recenti certificano il costante aumento delle morosità in condominio e questo spaventa i condòmini virtuosi intenzionati a dare corso a lavori di recupero edilizio o riqualificazione energetica delle parti comuni - soprattutto se di importi elevati - perché temono ripercussioni proprio a seguito delle possibili morosità. Infatti, l'edilizia è in crisi e le manutenzioni sono pressoché ferme (vedi articolo del 9 aprile 2019).
A questo, si aggiunge il tema delle garanzie sulla esecuzione delle opere secondo la regola dell'arte e il timore di dover ritornare a stretto giro su appalti così importanti. Tutti aspetti che interessano da vicino sia la serenità dei condòmini che il loro patrimonio. Insomma, quando c'è da appaltare opere per centinaia di migliaia di euro i timori e le perplessità sono tante e la cautela è d'obbligo. Ma gli strumenti da mettere in campo ci sono.
In primo luogo, è bene precisare che il rapporto con l'appaltatore deve trovare la giusta regolamentazione in un contratto completo che disciplini tutti gli aspetti dell'appalto non potendo bastare il classico disciplinare annesso al capitolato dei lavori redatto dl tecnico. Inoltre, è opportuno stabilire un adeguato calendario di versamento rateale degli oneri condominiali in guisa da consentire all'amministratore una perfetta sincronia con la previsione degli stati di avanzamento dei lavori, una sincronia che, dovendo mettere in conto qualche fisiologico ritardo nei pagamenti delle quote, può essere assicurata soltanto da un piano di versamento che risulti anticipato di almeno due o tre rate rispetto all'inizio lavori. Sempre in tema di pagamenti, è opportuno prevedere che una quota minima del 10-15% dell'appalto sia da saldare solo dopo 30 o 40 giorni dalla fine lavori e sempre che vi sia un certificato di fine lavori positivo. Insomma, la prevenzione gioca un ruolo fondamentale nella gestione delle morosità. Inoltre, va ricordato come non sia necessario il rastrellamento preventivo di tutte le somme per far partire i lavori (vedi articolo del 15 dicembre 2018).
Ma tornando al contratto, ci sono almeno altri tre punti importanti da regolare: i casi di morosità e l'obbligazione solidale sussidiaria da parte dei condòmini virtuosi, la pignorabilità del conto corrente e la garanzia per eventuali vizi dell'opera.
Secondo la Cass. n. 16820/2009, le parti possono pattiziamente regolare il rapporto delle obbligazioni, anche derogando all'art. 63 d.a.c.c. Pertanto, ci si chiede se un primo elemento di serenità per i condòmini virtuosi possa essere quello di obbligare l'appaltatore a rinunciare alla solidarietà sussidiaria dei virtuosi nel caso di fallita escussione dei morosi. In buona sostanza, l'appaltatore si impegnerebbe, contrattualmente, a perseguire esclusivamente i morosi e a lasciare indenni i virtuosi. Attenzione, però, questo tipo di clausola richiede una manipolazione chirurgica delle uscite da parte dell'amministratore che dovrà essere sempre in grado di garantire l'equivalenza dei debiti morosi in forza dei rispettivi millesimi con l'importo dovuto dal condominio all'appaltatore. Si tratta di un caso molto difficile da realizzare.
Altra ipotesi suggerita, sempre in forza di un accordo negoziale, potrebbe essere quella di costringere l'appaltatore a rinunciare al pignoramento del conto corrente condominiale. Questa ipotesi presenta meno complicazioni da una parte e più garanzie nella gestione amministrativa del condominio dall'altra per l'erogazione delle spese comuni divere da quelle relative all'appalto straordinario.
E' opportuno sottolineare, però, che condizioni così al limite per l'appaltatore significano far aumentare il rischio di impresa, con la conseguenza che i condòmini si vedranno, verosimilmente, proporre offerte a prezzi superiori a quelli medi.
Per quanto riguarda la tutela dai vizi e i difetti dell'opera, invece, ci sono due possibili soluzioni: la prima, è quella di prevedere contrattualmente una garanzia quinquennale o più, a cui aggiungere il rilascio di una apposita polizza di prima escussione. La seconda, è quella di verificare, in un possibile contenzioso, la probabilità di far valere quanto fissato dalla sentenza Cassazione SS.UU. n. 7756 del 27 marzo 2017 circa l'applicazione della responsabilità decennale extracontrattuale ex art. 1669 c.c. anche al caso di lavori straordinari di notevole portata.