Guida all’assemblea - 1. convocazione e la costituzione

L'Assemblea dei condòmini è l'organo deliberante del condominio degli edifici. Le sue attribuzioni sono segnate dall'articolo 1135 del Codice civile e sono complementari a quelle svolte dall'amministratore per il buon governo della compagine.
L'assemblea è composta dai suoi partecipanti: vale a dire dai condòmini; e per essi, in tal caso, possiamo intendere coloro i quali abbiano un titolo di proprietà o altro diritto reale o personale di godimento in capo ad una o più unità immobiliari ubicate nello stabile di cui consta la compagine e sono legittimati, in quanto tale, a parteciparvi e ad esercitare diritto di voto.

Il potere di convocazione
La costituzione dell'adunanza collegiale è subordinata al positivo esercizio del potere di convocazione, che la legge demanda all'amministratore del condominio o ai condòmini in caso di relativa assenza od omissione (cfr, articoli 1130 nr 1 codice civile e 66 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile).
I singoli condòmini detengono, invero, il potere d'impulso, che possono esercitare a norma della previsione di cui all'articolo 66 delle Disposizioni di attuazione al codice civile. Ergo, laddove l'amministratore non ottemperi all'invito di procedere alla convocazione dell'assemblea, formulata da parte di almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'intero edificio, quest'ultimi potranno procedere autonomamente, cioè senza avvalersi dell'opera dell'amministratore stesso.
I condòmini, inoltre, sono in grado di convocare un'assemblea direttamente e senza formalità di sorta nell'ipotesi in cui l'amministratore decada dalla carica, stante la perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) segnate dal primo comma dell'articolo 71 bis delle Disposizioni di attuazione al Codice civile.

L'avviso di convocazione come invito a partecipare
La convocazione assembleare si estrinseca in un invito rivolto ai condòmini, o meglio a tutti i soggetti aventi diritto a parteciparvi. L'elenco dei nominativi dei cosiddetti “aventi diritto” deve essere trattato necessariamente dal registro dell'anagrafe condòmini (da ultimo, vedi Tribunale di Genova 1870/2016).
Va precisato che qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più perone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 codice civile (cfr, articolo 67 Disposizioni di attuazione al codice civile).
In talune ipotesi, l'amministratore è tenuto a convocare anche il conduttore di un'unità immobiliare. L'articolo 10 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 intitolata “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”, prevede, in seno all'articolo 10, che “Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni […]”.
E' previsto che anche l'usufruttuario ha diritto a partecipare all'assemblea dei condòmini e ad esercitare il rispettivo diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta, invece, al prioritario, salvi i casi di cui all'articolo 1006 del codice civile, ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice civile (cfr, articolo 67 Disposizioni di attuazione al codice civile).
Va, infine, riferito che ove un immobile in condominio faccia parte di un'eredità non ancora accettata, per cui il registro anagrafe non risulta aggiornabile, solo il “chiamato” è legittimato ad intervenire alle assemblee condominiali. Nessuna incombenza volta a provocare la nomina di un curatore dell'eredità giacente è, invece, configurabile in capo all'amministratore del condominio (tra le tante, Cassazione Civile 14065/2005).

Le formalità da espletare per l'invio dell'avviso di convocazione
Tra la data di convocazione dell'assise e la data di invio agli “aventi diritto” dell'avviso di convocazione non devono intercorrere più di cinque giorni non liberi.
Quindi, nel conteggio da effettuare, si è tenuti ad escludere la data della prima convocazione, mentre la data a ritroso da cui far cadere il dies ad quem , cioè il girono finale, è quella dell'effettiva ricezione dell'avviso predetto (Cassazione Civile 995/1969), ossia quella dell'immissione nella cassetta postale dell'avviso di giacenza presso l'ufficio postale (Cassazione civile 5769/1985).
Con la riforma del codice del condominio sono state tipizzate le forme con cui si può procedere alla debita convocazione. L'articolo 66, comma terzo, ha proceduto a declinarle ivi precisando che lo stesso avviso può essere inoltrato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.
Non sono, dunque, ammesse forme di comunicazione alternative, le quali, se utilizzate (si pensi ad una semplice mail), potrebbero essere foriere di censura, ove al relativo esperimento sussegua la mancata partecipazione del condòmino all'adunanza.
Il contenuto dell'avviso di convocazione
L'avviso di convocazione deve contenere una sezione riservata all'indicazione dell'ordine del giorno da trattare in assemblea. Per una partecipazione informa dei condòmini, al fine della conseguente validità della delibera, è sufficiente che nell'avviso gli argomenti posti all'ordine del girono siano indicati nei termini essenziali per essere comprensibili, senza necessità di prefigurare lo sviluppo della discussione e il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea (cfr, Cassazione Civile 21298/2007).
L'avviso deve, inoltre, contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. Non esistono limiti di orario alla convocazione di un'assemblea condominiale. Tuttavia, l'assemblea, in seconda convocazione, non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima, e, se prefissata in un giorno successivo, non può essere stabilità oltre al decimo giorno dalla prima seduta.
La costituzione dell'assemblea
Quanto alla costituzione, a norma dell'articolo 1136 codice civile, l'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condòmini che rappresentano i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea può ben costituirsi in seconda convocazione; in tale sede, l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Fissazione di più riunioni consecutive
Qualora sia prevedibile che l'esame di argomenti particolarmente impegnativi posti all'ordine del giorno dell'assemblea condominiale non possa esaurirsi in una sola riunione, l'amministratore, ove non sia diversamente previsto dal regolamento condominiale, ha facoltà di fissare più riunioni condominiali consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, e così provvedere alla convocazione delle relative assemblee successive con un unico avviso senza la necessità di ulteriori convocazioni formali che potrebbero provocare ritardi o disguidi (tra le tante, Cassazione Civile, 4846/1988).