Bonus casa prorogati: ecco come pianificare gli interventi

Terminato il percorso parlamentare della manovra, per i bonus casa si apre adesso la fase della pianificazione. Con l’ok alla legge di Bilancio, famiglie e imprese possono – finalmente – programmare i lavori con un quadro di regole certe.

Le parole pronunciate a ottobre dal ministro dell’Economia si sono rivelate profetiche: «Bonus utili, ma non sostenibili alla lunga», aveva detto in sintesi Daniele Franco. Ecco allora una legge di Bilancio che prevede il pacchetto di proroghe più ricco degli ultimi anni, ma che inizia gradualmente a smantellare l’idea (spesso illusoria) secondo cui «lo Stato paga integralmente i lavori».

Chi vince e chi perde? La risposta cambia in base a una coppia di variabili: condomìni o singole unità immobiliari; interventi “pesanti” o piccole ristrutturazioni.

La situazione più favorevole è quella dei condomìni interessati a eseguire coibentazioni (cappotti termici), rinnovo degli impianti di riscaldamento, interventi sulle parti strutturali. In tutti questi casi si può tentare di intercettare il superbonus per miglioramento energetico o antisismico, prorogato nella versione al 110% fino alla fine del 2023 e con percentuali ridotte nel 2024 (70%) e 2025 (65%). Il Parlamento, tra l’altro, ha chiarito che la proroga riguarda anche i lavori “trainati” nei singoli appartamenti.

È chiaro che avviare i lavori in condominio è complicato e richiede tempo. Oltretutto, gli studi tecnici e le imprese più affidabili hanno l’agenda piena. Ma la proroga lascia più di uno spiraglio anche a chi inizia a pensarci solo oggi. È bene, però, mettersi il cuore in pace: difficilmente i lavori saranno a costo zero, anche cedendo il credito a una banca; inoltre, qualche spesa iniziale va sempre messa in conto (almeno per una seria diagnosi energetica o un buon capitolato).

La legge di Bilancio parifica ai condomìni gli edifici di un unico proprietario (o in comproprietà tra più persone fisiche) composti da due a quattro unità immobiliari. Oltretutto, è stato chiarito che le pertinenze non entrano nel conteggio: perciò, ad esempio, una palazzina con tre appartamenti e tre box auto accatastati in modo autonomo rientra nell’agevolazione.

Il discorso cambia quando si parla di edifici monofamiliari (le “villette” della vulgata) o di singole unità indipendenti inserite in edifici plurifamiliari. Per questi immobili il 110% scade il prossimo 30 giugno, e potrà arrivare al 31 dicembre solo se – alla data del 30 giugno – sarà stato eseguito almeno il 30% dell’intervento complessivo.

Il Parlamento non ha tradotto in legge il requisito dell’Isee, che era stato inserito nel disegno di legge di Bilancio e che avrebbe avuto poco senso. Resta però il fatto che – con un calendario così – nessuno oggi può fantasticare su nuovi interventi: il 2022 sarà dedicato soprattutto a finire i lavori in corso.

La disparità tra i diversi tipi di immobile è così marcata che ci sarà senz’altro chi tenterà di costituire un condominio o di frazionare un’unità singola prima di avviare i lavori, per portare il superbonus fino al 2025. Sono operazioni ammesse dalle Entrate, ma ovviamente in presenza di presupposti corretti.

Quando i lavori sono troppo leggeri per intercettare il superbonus (ad esempio, la ristrutturazione di un alloggio), restano le detrazioni “ordinarie”. Qui la manovra fa un’operazione inedita: dopo nove proroghe annuali, conferma per tre anni – fino a fine 2024 – il bonus ristrutturazioni del 50% e gli altri sconti (ecobonus, sismabonus, bonus giardini, bonus mobili). Al contempo, però, sgonfia il bonus facciate, prorogato solo fino a fine 2022 e – soprattutto – ridotto dal 90 al 60% (si veda l’articolo alla pagina seguente). Peggiora anche il bonus mobili, la cui spesa massima scende a 10mila euro quest’anno (era 16mila nel 2021) e a 5mila euro nel 2023-24.

Come dire, il “patto” proposto dal Fisco ai proprietari è chiaro: c’è tempo per programmare con calma, ma bisognerà pagare di tasca propria una parte consistente dell’investimento.

Per alleviare l’impatto finanziario dei lavori, i contribuenti potranno ancora cedere le detrazioni a banche, poste e altri soggetti (così come usarle tramite sconto in fattura). Alla lista dei bonus trasferibili si aggiunge la costruzione del box auto, mentre restano esclusi mobili e giardini. Ma per la cessione e lo sconto in fattura – come richiede il Dl Antifrodi – serviranno l’asseverazione di congruità della spesa e il visto di conformità, tranne nei casi di interventi fino a 10mila euro totali o in attività in edilizia libera.

In prospettiva, potrebbero tornare interessanti le detrazioni potenziate di ecobonus e sismabonus, che nei casi più favorevoli arrivano all’85 per cento. Ma di nuovo, bisognerà eseguire interventi edilizi rilevanti e su edifici condominiali.