Balconi e sopraelevazione: la Cassazione fa il punto

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La Cassazione con l'ordinanza 12202 del 14 aprile 2022 esamina il caso in cui il proprietario del lastrico solare decida di ampliare l'immobile e realizzi anche dei nuovi balconi sulla facciata del fabbricato.

Il caso
Un condòmino agisce in giudizio contro il proprio vicino, proprietario dell’appartamento sovrastante, chiedendo l’accertamento dell’illegittimità della costruzione di un balcone aggettante edificato nel corso dei lavori edili riguardanti il piano sovrastante, la cui soletta ed i cui sporti si sarebbero dovuti ritenere posti a distanza inferiore a quella prevista dall’articolo 907 Codice civile dalla sottostante finestra del suo vano bagno (provocando anche la diminuzione della fruizione di aria, luce e veduta dello stesso vano).

Oggetto della contestazione era anche l'ampliamento dell'immobile sovrastante e la richiesta dell'indennità di cui all'articolo 1127, quarto comma, Codice civile, a mente della quale: «Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condòmini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condòmini avevano il diritto di utilizzo».La causa in questione perviene sotto le scure della Cassazione, chiamata a valutare la portata degli articoli in disamina.

Con riferimento al balcone
In punto viene riferito che la disposizione dell’articolo 907, terzo comma, Codice civile - secondo cui le nuove costruzioni in appoggio al muro devono rispettare la distanza di tre metri dalla soglia delle vedute preesistenti - deve essere intesa nel senso che tale distanza opera, anche in senso verticale, nei riguardi delle costruzioni sottostanti non solo le finestre ma anche i balconi con riguardo al loro piano di calpestio. Ed infatti, ai fini della disposizione anzidetta – così soggiunge il decidente - il termine “costruzione” viene interpretato non in senso restrittivo di manufatto in calce o in mattoni o in conglomerato cementizio, ma in quello di qualsiasi opera che, qualunque ne sia la forma e destinazione, ostacoli l’esercizio di una veduta.

Ergo, la distanza di tre metri dalle vedute prescritta dall’articolo in questione per le nuove costruzioni, al pari di ogni altra distanza prescritta dalla legge per disciplinare i rapporti di vicinato, ha carattere assoluto, essendo stata predeterminata dal legislatore in via generale ed astratta, senza che al giudice sia consentito alcun margine di discrezionalità sia nella valutazione della esistenza della violazione della distanza, sia nella valutazione relativa alla dannosità e pericolosità della posizione della nuova costruzione rispetto alla veduta del vicino (in punto sono stati richiamati Cassazione 15376/2001, Cassazione 213/2006 e Cassazione 8691/2017).

Con riferimento alla sopraelevazione
La corte di Cassazione esamina anche la fattispecie della sopraelevazione di cui all'articolo 1127 Codice civile, e qui rileva e precisa come il concetto in disamina consti non solo la realizzazione di nuove opere, consistenti in nuovi piani o nuove fabbriche, bensì anche la trasformazione di locali preesistenti mediante l’incremento di volumi e superfici nell’area sovrastante il fabbricato da parte del proprietario dell’ultimo piano.Conseguentemente, il giudice di legittimità precisa che l’indennità di sopraelevazione di cui fa menzione la citata norma è dovuta dal proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale, non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato.

L'indennità in questione trae fondamento – così soggiungono gli ermellini - dall’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell’area occupata. Sulla scorta dei principi di diritto enunciati “indirettamente” la sentenza oggetto di gravame è stata cassata e rinviata al giudice di appello, così da consentirne l'applicazione alla fattispecie trattata.