Affitto e mancato pagamento degli oneri condominiali: cosa deve produrre il locatore per provare il credito
Va distinto il caso in cui in cui gli oneri accessori siano già predeterminati in contratto da quello in cui ciò non è previsto
Il Tribunale di Pisa, con la recente sentenza 1232 pubblicata il 13 ottobre 2022, ha avuto modo di occuparsi del rapporto intercorrente tra proprietario e conduttore, laddove quest'ultimo si renda inadempiente alle obbligazioni nascenti dal contratto.
I fatti di causa
Nel caso specifico, il proprietario di un immobile sito in un condominio pisano, richiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo per oneri condominiali non pagati dal conduttore che conduceva in locazione l'immobile di proprietà del creditore.Il debitore, ricevuta la notifica del decreto ingiuntivo, proponeva opposizione adducendo di aver versato regolarmente, al proprietario, sin dalla stipula del contratto la somma di euro 50,00 mensili quali spese condominiali di spettanza del conduttore (comprese anche quelle per le scale e per l'utenza di acqua); adduceva anche di aver versato alla proprietaria, in buona fede, le somme che la stessa richiedeva a titolo di conguaglio di utenza dell'acqua.
Eccepiva che la proprietaria non avesse provato il suo credito non avendo dimostrato, ai sensi dell'articolo 2697 Codice civile, i fatti che costituiscono il fondamento del proprio diritto, data l’incertezza dell'avvenuto pagamento da parte della proprietaria degli oneri condominiali dei quali la stessa richiedeva il rimborso attraverso il decreto ingiuntivo. Dal canto suo, la proprietaria rappresentava di aver agito in via monitoria, ottenendo il decreto ingiuntivo poi opposto, per ottenere il pagamento degli oneri accessori previsti dall'articolo 4 del contratto di locazione.
L’esame del merito della lite
Ai fini del riparto dell'onere della prova, il Tribunale di Pisa ricorda come a seguito dell’opposizione, il giudizio, da sommario che era, si trasforma in giudizio a cognizione piena. In sostanza, il giudice dell’opposizione non si limita ad esaminare se l’ingiunzione sia stata emessa legittimamente, ma procede all’esame del merito della controversia con poteri di cognizione piena, sulla base sia dei documenti prodotti nella fase monitoria che dei mezzi istruttori eventualmente ammessi ed assunti nel corso del giudizio.
Pertanto, il creditore (al quale compete la posizione sostanziale di attore, per aver richiesto l’emissione del decreto) ha, nella presente fase, l’onere di provare tutti i fatti costitutivi del diritto vantato ( in proposito, Cassazione 12311/1997; Cassazione 3671/1999; Cassazione 5055/1999; Cassazione 3902/1977; Cassazione 4689/1983; Cassazione 1304/1975; Cassazione 1629/1976) ed il debitore gli eventuali fatti estintivi del diritto costituiti dall'avvenuto adempimento ovvero la prova del fatto modificativo o impeditivo del proprio adempimento (Cassazione Sezioni unite 13533/2001; Cassazione Sezioni unite 7448/1993).
Il riparto dell’onere della prova
Ebbene, fatta questa premessa, la sentenza in commento ricorda come, «in tema di locazione di immobili urbani, sul locatore che convenga in giudizio il conduttore per il pagamento degli oneri accessori incombe l’onere di produrre i rendiconti approvati dai condòmini; al conduttore moroso spetta, invece, l’onere di sollevare specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate». Inoltre, la sentenza 1232/2022, evidenzia come la regola del riparto dell’onere della prova è stata ulteriormente precisata dalla Suprema corte distinguendo due diverse ipotesi sintetizzabili nel caso in cui gli oneri condominiali siano già stati contrattualmente pattuiti, al momento della stipula del contratto di locazione, oppure nel diverso caso in cui ciò non sia avvenuto.
Cosa deve fare il locatore
Il Tribunale toscano, pertanto, così si esprime per rendere maggiormente chiaro il suddetto principio :
-«nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori legge 392/1978 ex articolo 9 il locatore che agisca per l’adempimento assolve all’onere della prova, che sullo stesso grava ai sensi dell’articolo 2967 Codice civile, qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l’importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi;
-diversamente, nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condòmini l’onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto - in caso di contestazione da parte del conduttore delle singoli voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore - se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese (Tribunale Brindisi, 15 maggio 2020, udienza 03 marzo 2020, deposito 15 maggio 2020), numero 411 (Cassazione 22899/2006)».
La sentenza in commento risulta particolarmente interessante poiché espone, in modo chiaro, cosa debba fare il locatore per provare l'inadempimento del conduttore in relazione al mancato pagamento degli oneri condominiali, evidenziando l'importanza (ai fini della prova del credito) dei rendiconti approvati con i relativi piani di riparto della spesa.
