Ammessa la creazione di un box auto interrato a uso esclusivo tramite varco su muro comune

La linea di confine tra l’uso e l’abuso dei diritti sui beni comuni è sempre molto labile. Sebbene il nostro Codice civile contenga norme espressamente dedicate alla disciplina degli usi consentiti e la giurisprudenza di merito e di legittimità sul tema sia ricca e consolidata, non mancano mai le liti promosse da condòmini che, a torto o a ragione, si ritengono lesi nella pari facoltà di fruizione e godimento della cosa comune.
La sentenza che andremo ad esaminare si sofferma sulla legittimità o meno della realizzazione di un box interrato in proprietà esclusiva mediante apertura realizzata su muro comune. La questione è: può un condòmino procedere in tal senso, senza rischiare di ledere i diritti degli altri compartecipanti? La soluzione ci giunge dai giudici della Corte d’appello di Roma, con la sentenza civile numero 4981 dello scorso 18 luglio .

La vicenda che fa da sfondo alla pronunzia in esame vede coinvolti alcuni condòmini di uno stabile non particolarmente grande. Siamo in presenza di un condominio con quattro compartecipanti, due dei quali agiscono in giudizio contro un’altra condòmina, ritenuta responsabile di aver pregiudicato il godimento di un bene comune da parte di tutti gli altri. Per agevolare la comprensione del caso che ivi ci impegna, appare anzitutto utile descrivere le caratteristiche dell’immobile. Ebbene, lo stabile godeva di un ingresso pedonale e carrabile, ed era composto da quattro appartamenti, quattro mansarde e un piano seminterrato nel quale erano allocati tre laboratori ed un box. Ai laboratori si accedeva tramite una rampa di proprietà comune e il regolamento di condominio prevedeva che l'area di servizio sita nel piano seminterrato doveva essere utilizzata solo per accedere ai predetti locali, la sosta diurna consentita solo per il carico e scarico merci, mentre quella notturna era riservata ai residenti.

Vediamo ora quale attività è stata posta in essere dalla condòmina e perché sia stata ritenuta lesiva degli altrui diritti. In buona sostanza, nella parte interrata del giardino di sua esclusiva proprietà, la convenuta aveva ricavato un box auto, al quale si accedeva attraverso la rampa condominiale sul cui muro era stato all’uopo ricavato un varco. A dire degli altri compartecipanti, la realizzazione del varco sul muro comune impediva, di fatto, il parcheggio delle autovetture secondo le modalità consuete, arrivando persino a privare uno dei condòmini del posto auto.

Come si diceva, la situazione sin qui descritta ha condotto i condòmini ritenutisi lesi nei propri diritti a intraprendere un giudizio. In primo grado, le argomentazioni degli attori venivano ritenute prive di pregio, in quanto l’attività della convenuta era ricondotta ad un più intenso, ma pur sempre consentito, uso e godimento del bene comune. Per nulla soddisfatti dall’esito della causa, i condòmini soccombenti decidono di rivolgersi alla Corte d’appello.

Ad essere investita della vicenda è la Corte d’appello della Capitale, che passa in rassegna tutti gli atti di causa (compresa la Ctu espletatasi in primo grado), soffermandosi altresì sulle argomentazioni degli appellanti. Con riferimento alle argomentazioni difensive, i ricorrenti asserivano la violazione delle norme contenute nel regolamento condominiale, senza tuttavia produrre in giudizio copia dello stesso. La Corte d’appello sottolinea come l'appellante abbia l'onere di fornire supporto alle singole censure mosse nei confronti della sentenza impugnata. Ne consegue che, a prescindere da quale sia stata la sua posizione nella precedente fase processuale, l'appellante è sempre tenuto a produrre i documenti sui quali basa il proprio gravame, ivi compresi quelli già prodotti in primo grado da controparte. La doglianza circa la violazione del regolamento condominiale, non merita quindi accoglimento, poiché non suffragata da prove.

Entrando nel merito della vicenda, i giudici di secondo grado condividono la posizione del Tribunale laddove ha ritenuto che l’apertura di un varco sulla rampa condominiale non costituisce servitù - poiché la rampa è bene in comproprietà tra le parti e il box non è esterno al condominio – ma rappresenta un’attività consentita riconducibile nell'ambito di operatività dell'articolo 1102 del Codice civile. Giova ricordare che la norma in parola consente un uso più intenso della cosa comune, a condizione che non ne sia compromesso il pari utilizzo da parte degli altri condòmini.

A questo punto, per chiudere il cerchio, occorre avere conferma in merito alla circostanza che l’uso del bene comune da parte di tutti i compartecipanti non sia stato affatto pregiudicato dalla condotta della condòmina convenuta in giudizio. Ebbene, i giudici capitolini si soffermano sulla funzione attribuita dai condòmini appellanti al muro condominiale, che consiste essenzialmente nella delimitazione dei beni comuni, non certo nel parcheggio in aderenza lungo la rampa (così come erroneamente ritenuto dai ricorrenti). Ma pur volendo dare per buona la funzione indicata dai condòmini, l’esame delle conclusioni cui era giunto il Ctu nominato in corso di giudizio consente di ricavare quanto segue: una diversa collocazione delle autovetture avrebbe ugualmente consentito l'utilizzo della rampa condominiale, lasciando così inalterata la possibilità per tutti i condòmini di conservarne il precedente uso.

Alla luce della corretta ed esaustiva ricostruzione in fatto ed in diritto compiuta dai giudici di secondo grado, il ricorso dei condòmini viene rigettato. In conclusione, possiamo dunque dare risposta al quesito postoci all’inizio, affermando che la creazione di un box interrato tramite varco su muro comune è un’attività consentita dall’articolo 1102 del Codice civile.