Amministratori di condominio: oltre i “confini” di diritto privato

«Un guerriero responsabile non è quello che si prende sulle spalle il peso del mondo. È colui che ha imparato ad affrontare le sfide del momento» (Paulo Coelho). Un guerriero dei nostri tempi sembra essere proprio l'amministratore di condominio che, come «il guerriero responsabile» di Coelho, nello svolgere le sue funzioni, ha il duro compito di farlo affrontando responsabilmente le varie sfide che si presentano nel quotidiano. Tuttavia, a differenza del guerriero, la responsabilità dell'amministratore risulta giuridicamente rilevante in ambito civile, amministrativo e penale senza che, di contro, gli si fornisca un corrispettivo potere di intervento diretto sulle cause genetiche della responsabilità stessa.

La funzione dell'amministratore appare molto più complessa e articolata rispetto a quella di un semplice “rappresentante legale” di un ente di gestione che esercita la soggettività giuridica ed i rapporti con terzi tramite persone fisiche quali, appunto, l'amministratore. Anche la definizione data dal giudice di legittimità non rende pienamente giustizia alle attività che il professionista deve svolgere in nome e per conto del condominio. Infatti, gli ermellini si sono limitati ad indicare che «l'amministratore di condominio si configura come un ufficio di diritto privato, assimilabile al mandato con rappresentanza avente ad oggetto l'amministrazione dei beni di proprietà comune dei condòmini» (Cassazione Sezioni unite 8 aprile 2008 numero 9148) ed in tal senso, di fatto, non hanno specificato la funzione che il professionista è chiamato a svolgere per l'attività di gestione dei beni di proprietà comune dei condòmini.

Spesso, infatti, questa “mera” attività comporta degli approcci o, persino, dei veri e propri rapporti giuridici sia verso terzi, estranei al condominio, sia verso la Pubblica amministrazione. Svariati sono i casi in cui l'Amministratore è tenuto a rivestire una delicata funzione di tutela pubblica. Si pensi, ad esempio, al cornicione pericolante su strada pubblica, oppure il cancello carraio automatico che ferisce un passante, fino ad arrivare a casi che potrebbero diventare anche più estremi come, ad esempio, il crollo di un balcone o persino dell'intero palazzo. Sotto quest'ottica, oltre ad un eventuale risarcimento per danni in campo civilistico, potrebbero configurarsi fattispecie delittuose cagionate sicuramente da negligenza, ma che configurerebbero comunque una responsabilità penale.

Il primo indiziato, qualora vi fosse, sarebbe l'amministratore che ha il dovere, secondo quanto statuito dalla IV sezione penale della Cassazione con sentenza 46385/2015, di controllare lo stato dei luoghi e delle parti comuni. Infatti, la Suprema corte specifica quanto segue: «L'amministratore di condominio in quanto tale assume, dunque, una posizione di garanzia ope legis che discende dal potere attribuitogli dalle norme civilistiche di compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni e di compiere atti di amministrazione straordinaria anche in assenza di deliberazioni della assemblea. Da ciò quindi consegue la responsabilità per omessa rimozione del pericolo cui si espone l'incolumità pubblica di chiunque acceda in quei luoghi, e per l'eventuale evento dannoso che è derivato causalmente dalla situazione di pericolo proveniente dalla scarsa o dativa manutenzione dell'immobile».

In sostanza, il giudice di legittimità sentenzia che l'amministratore si configura come un custode dei beni condominiali e spetta a questi verificare, controllare e rendere sicure le parti comuni. Inoltre, esso, avendo la possibilità di agire, nei casi di urgenza, senza l'autorizzazione assembleare, non ha svincoli di responsabilità, sia in tema di diritto civile che penale. Questa visione, oltretutto, è rafforzata dal cosiddetto atto di accettazione, in forma scritta, che l'amministratore compie dopo la sua nomina. Infatti, la gestione di un condominio diventa così una volontà espressa da parte del professionista, che accetta onori ed oneri del suo operato, senza ovviamente dimenticare che esso ha sempre la possibilità di presentare le dimissioni che, appare opportuno precisare, sono un atto unilaterale ricettizio.

Ciò significa che l'assemblea non deve deliberare in merito per formalizzarne l'accettazione, ma che esse diventano vincolanti per il semplice fatto che l'adunanza è stata messa a conoscenza di questa volontà da parte dell'amministratore. Sotto questo punto di vista forse, per certi aspetti, cinico ed esorbitante nel bilanciamento dei diritti/doveri, la funzione dell'amministratore si discosta, come già evidenziato, sempre più dal semplice rapporto privatistico ed assume connotati pubblici e, per meglio comprendere questo concetto, si pensi che la giurisprudenza di legittimità ha più volte collocato, in questi casi, l'amministratore come reo della fattispecie delittuosa del reato di omissione di lavori in edifici che minacciano rovina (articolo 677 Codice penale).

In conclusione, in virtù di quanto finora esposto - un po' provocatoriamente al solo fine di sensibilizzare i nostri interlocutori istituzionali, ma anche i condòmini troppo poco consapevoli - non si può più far finta di niente! Non si può più relegare l'Amministratore di condominio al contabile di quartiere che, a tempo perso, prende un caffè con i condòmini e fa due conti per ripartire le spese. Le responsabilità di questo Professionista sono, oggi come oggi, di portata enorme e non si limitano alle quattro mura di uno stabile, bensì si estendono alla collettività, anche estranea al condominio, sino alla Pubblica amministrazione.

Se consideriamo da un lato le responsabilità e dall'altro la tutela dell'amministratore, il bilanciamento di pesi e contrappesi pende decisamente da un lato. Sarebbe realmente opportuno collocare questa figura professionale al pari di altre e fornire una maggiore tutela sia nei confronti degli amministratori stessi che dei condòmini.In attesa che il nostro legislatore si decida a comprendere, de iure condendo, le necessità crescenti in ambito condominiale, l'amministratore continua a doversi destreggiare spesso “come un guerriero” tra conti in rosso, lavori urgenti e fornitori da pagare, mettendo a tutela di tutto ciò, non solo la sua faccia, ma anche i suoi diritti ed è questo «il peso del mondo che l'amministratore deve reggere sulle sue spalle».