Analisi - Amministratore di condominio: ritorno al passato o al futuro?

Sono passati dieci anni da quando, con la legge 220/2012, il legislatore ha messo mano alla disciplina che regola la materia condominiale. È circostanza nota, tuttavia, che la riforma del condominio, più che riformare, si sia limitata a modificare, integrare, “puntellare”, più che “riformare” nel senso più ampio del termine. Manca, a tutt'oggi, una disciplina organica del condominio. Manca, per rendere meglio l'idea, ad esempio, un Testo unico sul condominio. Una fonte normativa che racchiuda ed inglobi l'intera pianta organica necessaria all'amministratore affinchè, quest'ultimo così come tutti gli operatori del settore, possano perseguire univocità nei meandri che la quotidianità offre.

Del resto, perché avere aspettativa allorquando il nostro Codice civile, benchè datato (1942), non conosce nemmeno la definizione di “condominio”?Nei frequenti incontri di formazione professionale per amministratori di condominio, soprattutto all'interno della formazione iniziale, mi trovo spesso ad affrontare l'introduzione ai discendenti alla definizione di condominio. L'iter che seguo, tracciato dal nostro Codice civile, è indicativo di quanto sin qui detto: fornire una definizione completa di “condominio”, corretta a 360 gradi, esaustiva e priva di controindicazioni, è utopia. Approcciarsi alla materia condominiale significa tuttavia, prima di tutto, capire che cos’è il condominio. Come per altri istituti, come accennato, il Codice civile non ne fornisce una definizione.

Il fatto che le norme che lo riguardano siano collocate nel Libro III, relativo alla proprietà e, più nello specifico, nel Capo II del Titolo VII relativo alla comunione, aiuta a capire come il condominio non sia altro che una particolare forma di comunione su di un bene immobile. La peculiarità rispetto alla più generale disciplina della comunione va rintracciata nel fatto che nel condominio coesistono parti di proprietà esclusiva accanto a parti di proprietà comune.Superati questi limiti, per poter formulare tesi sulla definizione di condominio, occorre avanzare opinioni dottrinali ed attendere elaborazioni giurisprudenziali. Le stesse che hanno portato (a mio modesto avviso), ad appesantire spesso importanti questioni di diritto, arroccandosi su questioni poco qualificanti (sempre secondo il mio personale punto di vista) (si pensi ai tanti contenziosi su frontalini, balconi, sottobalconi).

In questo contesto, l'amministratore è stato “ridipinto” dalla legge 220/2012. Una rinfrescata ormai d'annata, visto che sono trascorsi 10 anni. La legge di riforma ha toccato diversi punti, tra cui la nomina dell'amministratore, i requisiti da possedere per esercitare, il compenso, i doveri, le attribuzioni dell'amministratore, il recupero del credito. Si è intervenuti sull'approvazione dei rendiconti e sulla possibilità di procedere alla revisione dei rendiconti stessi. Eppure, ancora ad oggi, la professione poggia su basi di cristallo. Non che intenda dire che brilli per chiarezza ma, al contrario, che fa leva sulla precarietà.

Il “nuovo amministratore” (quello della riforma, per intenderci) è ormai il “vecchio amministratore”.Oggi, se si guarda alla formazione, soprattutto quella periodica, il 90/100 di essa tratta argomenti relativi a novità giurisprudenziali, nuovi benefici fiscali e prospettive futuristiche (più che future) dell'amministratore 4.0.Ma l'amministratore del 2022, quello odierno, per intenderci, è davvero pronto al passaggio dal 2.0 oppure 3.0 (fate voi) al 4.0? Nutro forti dubbi.Oggi tutto sembra ruotare attorno a : comunicazione, marketing, bonus fiscali. Fine della preistoria. Oggi la formazione, i media, un pò tutti, spingono verso l'amministratore 4.0 che, anche quando dimentichi di allegare le note esplicative ai bilanci, quando non sappia se applicare un principio di cassa e/o di competenza, se non recupera i crediti o, peggio, li rende irrecuperabili perché prescritti oppure, ancora, non convoca le assemblee in caso di istanza di mediazione ricevuta e, soprattutto, non si renda conto che non è lui, il “Signor Condominio”.

Oggi all'amministratore 4.0 si richiede altro : saper affrontare le teleassemblee non basta, deve saperle dominare; deve conoscere e, soprattutto, spiegare all'eterogeneità dei condòmini, argomenti quali cessioni del credito, sconti in fattura, super bonus, super appalti, super polizze. Oggi l'amministratore, non è 4.0 se non organizza almeno tre quattro super convegni all'anno. Perché anche i convegni non devono essere “solo” convegni. Devono essere un qualcosa di più : dei “super convegni”. Queste riflessioni fanno seguito alla lettura di un articolo scritto da un bravo e riconosciuto professionista, amministratore di condominio, il quale è stato fonte di ispirazione per questo scritto.

L'articolo in questione è “L'Amministratore di condominio tra Bonus 110% ed evoluzione. Occasione persa?”, di Daniele Fanelli per Il Sole 24 Ore .L'autore rappresenta una realtà secondo cui «Professionalità, formazione continua e approfondimento costante sono le caratteristiche principali che deve avere un amministratore di condominio, soprattutto a seguito dell'entrata in vigore della legge 220/2021 e con l'introduzione nel 2019 della fatturazione elettronica». Evidenzia, tuttavia, un passaggio che deve avere maggiore attenzione : è una scelta che accompagna l'amministratore con la naturalezza della sua crescita professionale oppure è una necessità indotta a cui non tutti sono in grado di rispondere “presente” ? L'autore parla di «Innovazione a cui gli amministratori di condominio non hanno potuto sottrarsi, adeguandosi alle novità introdotte, supportati dai loro software gestionali, anche con qualche difficoltà».

Il superbonus 110%, poi, ha ulteriormente amplificato la questione. Ne dà atto Daniele Fanelli il quale rileva come il professionista abbia dovuto «far fronte alle numerose richieste di convocazione d'assemblea, le quali non erano possibili svolgere in presenza»; dovuto «illustrare un “Bonus” che, nella sua evoluzione, ha più volte cambiato forma, rimescolando più volte le carte in tavola, non è stato assolutamente facile». Probabilmente, dichiara Daniele Fanelli, «molti amministratori non sono stati in grado di illustrare correttamente questo incentivo statale, dove sicuramente il caos mediatico, ha creato nei condòmini non poche preoccupazioni e perplessità nei confronti del superbonus, portando ad una situazione di stallo generale”. La traccia da cui nasce il mio pensiero, parte dal 4.0 che oggi è rappresentato un buona parte dal Superbonus. Se, come dice Fanelli, «In Italia, i condomìni che sono riusciti a partire con l'attività di rinnovamento e di risparmio energetico risultano essere una percentuale bassissima», allora come possiamo dire che l'amministratore 4.0 è pronto?Questa considerazione, che per certi aspetti vuole essere una provocazione, certo di raccogliere sapori e dissapori di molti o anche solo di alcuni, vuole in realtà favorire lo sviluppo di crescita professionale ed etico dell'amministratore di condominio.

L'evoluzione dei tempi e la frenesia con cui il legislatore ha centrifugato la figura in questione, rischia seriamente di far tornare indietro nel tempo l'amministratore. Un passo indietro nel tempo, forse, non sarebbe una cattiva cosa per l'amministratore. Un soffermarsi sulla formazione, partendo dalle basi e non dall'arrivo. Io credo che una riflessione vada fatta : stiamo assistendo ad una evoluzione dell'amministratore o si sta lentamente e silenziosamente andando verso una sua involuzione? Io credo che la chiave di lettura necessiti di un contemperamento delle due ipotesi al vaglio e debba soffermarsi nel mezzo.

L'amministratore è chiamato a dire la sua. A non essere passivo ma soggetto attivo, se vuole che questa sia la sua professione e non quella di altri. Una figura professionale tra le più multidisciplinari (forse addirittura la maggiore in termini di multidisciplinarietà), anche per il ruolo sociale che l'amministrazione di condomìni (e di famiglie, di fatto), comporta, merita una maggiore attenzione ed un maggior rispetto da parte del legislatore e dell'opinione pubblica. Sarebbe utile, forse, fermarsi un attimo e mostrare quanto di buono ha acquisito in questi anni la figura dell'amministratore di condominio.