Anticipazioni e compenso dell’amministratore sotto valutazione giudiziale

La Corte di appello di Milano, con la sentenza 3286/2022 , precisa i limiti dell'attività contrattuale dell'amministratore al fine di valutare il rimborso delle anticipazioni sostenute e ne valuta la correttezza dell'adempimento del mandato per comprendere se, in caso di revoca anticipata, abbia diritto al percepimento del compenso professionale fino alla relativa scadenza.

Per quanto riguarda il primo aspetto, il tema principale oggetto di esame era la spesa sostenuta dal condominio, dietro commessa dell'amministratore, riguardante la verifica sulla messa a norma delle canne fumarie poste a servizio degli appartamenti ubicati all'interno del fabbricato. I tecnici del Comune di Milano, a tal proposito, avevano rilevato una «non funzionalità del sistema di evacuazione dei prodotti di combustione» e l'ente locale, pertanto, aveva ordinato al Condominio di trasmettere al Settore politiche ambientali ed energetiche, entro 30 giorni dal ricevimento dell’ordinanza, una «relazione tecnica descrittiva dei controlli effettuati per la verifica di idoneità del sistema di evacuazione dei prodotti della combustione». In caso di verifica negativa, entro 60 giorni, avrebbe dovuto inviare una dichiarazione di conformità attestante l’adeguamento del sistema in questione.

Tuttavia, la riconducibilità dell'adempimento a parti non comuni del fabbricato condominiale ha determinato, per l'effetto, la carenza di legittimazione dell'amministratore, il quale agendo in stato di ultra-mandato, non poteva richiedere al Condominio la refusione della spesa sostenuta. D'altronde, come bene precisato dalla dottrina, «esula ovviamente dalle capacità deliberative dell'assemblea le delega dell'amministratore per l'assunzione di obbligazioni inerenti ad affari estranei alla gestioni delle parti comuni, e piuttosto involgenti i diritti esclusivi dei singoli condòmini, ovvero interessi che non possono essere disciplinati con il metodo collegiale e con il principio di maggioranza» (Scarpa A., “Amministratore di Condominio”).

D'interesse, infine, l'ultima parte della sentenza in esame, laddove riflette sul diritto dell'amministratore, in caso di revoca anticipata del proprio mandato, a chiedere ed ottenere l'elargizione del proprio compenso professionale sino alla scadenza del proprio rapporto professionale, a norma dell'articolo 1725, comma 1, Codice civile: «La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa». Nella fattispecie, il giudice collegiale ha ritenuto legittima la sentenza impugnata, che gli negava il diritto a percepire il compenso residuo a causa di quelle che sono state percepite e definite gravi inadempienze o negligenze, tali da legittimarne la revoca ex articolo 1129 Codice civile.

Nello specifico veniva contestato all'amministratore di aver compiuto opere di manutenzione straordinaria non necessarie (con riferimento alle videoispezioni delle canne fumarie condominiali di cui sopra), omesso di dare esecuzione a deliberazioni dell’assemblea (con riferimento all'installazione di un sistema di telesoccorso nell'impianto ascensore), generato confusione in merito al tenore di un deliberato, incidendo negativamente sulla regolare tenuta del verbale (che presentava incongruenze anche in merito ai partecipanti e alle specifiche decisioni assunte) e, infine, omesso di convocare l’assemblea straordinaria espressamente richiesta dai condòmini per la relativa revoca e la nomina del nuovo amministratore.