Basta con le discriminazioni nei confronti degli amministratori di condominio

In questi giorni, si accavallano e sovrappongono, nelle chat di settore, post “discutibili” in merito al ruolo dell'amministratore di condominio, in relazione alla gestione dei lavori attuabili con il Bonus 110%.
Con questo scritto intendo contrastare le affermazioni, false e tendenziose, secondo cui l'amministratore dovrebbe prestare la sua opera GRATUITAMENTE o, comunque, il suo compenso non sarebbe computabile ai fini dei bonus fiscali: lo farò utilizzando le stesse fonti invocate dai detrattori della figura professionale degli amministratori.
Nell'ambito del “Telefisco 2020 - Speciale Superbonus 110%”, ad esempio, fra le domande degli esperti all'Agenzia delle Entrate è stato chiesto di confermare che il compenso dell'amministratore condominiale, per tutti gli adempimenti connessi al Superbonus 110%, non rientra nella detrazione, in quanto costo non strettamente correlato/collegato agli interventi agevolabili.

Premesso che a una domanda sbagliata segue, di solito, una risposta altrettanto sbagliata, analizziamo nel dettaglio quanto è stato risposto.“Sul punto, si conferma quanto affermato dalla prassi in materia di detrazioni per gli interventi di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica degli edifici, come da ultimo ribadito dalla circolare 8 luglio 2020, n. 19/E, secondo cui la detrazione spetta per “gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi”, richiamando la risoluzione 18 agosto 2009, n. 229/E. Pertanto, anche ai fini del superbonus, la spesa per il compenso straordinario dell'amministratore non può essere considerata fra quelle ammesse alla detrazione e, dunque, non può essere oggetto né del cosiddetto “sconto in fattura”, né di “cessione”, ai sensi dell'articolo 121 del decreto Rilancio. Come più volte chiarito, infatti, l'amministratore svolge le proprie funzioni in conformità al mandato conferitogli dal condominio ed eventuali compensi, anche extra, riconosciuti dal condominio, ancorché riconducibili alla gestione (straordinaria) dei lavori, non possono rientrare tra le spese che danno diritto al superbonus non essendo detto compenso caratterizzato da un'immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione in quanto gli adempimenti amministrativi rientrano tra gli ordinari obblighi posti a carico dell'amministratore da imputare alle spese generali di condomini.”.

In pratica continua a tenere banco la sciocchezza secondo cui l'amministratore dovrebbe lavorare “gratis”!In relazione alla circolare 8 luglio 2020, n. 19/E, innanzitutto occorre precisare che tale circolare è relativa alla compilazione della dichiarazione dei redditi delle persone fisiche per l'anno d'imposta 2019 e non dice affatto quello che si è affermato, ma anzi a pagina 321 in relazione agli “Interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti” afferma: La detrazione compete anche per le spese: -relative alle prestazioni professionali, comprendendovi sia quelle necessarie per la realizzazione degli interventi agevolati sia quelle sostenute per acquisire la certificazione energetica richiesta per fruire del beneficio;-(omissis). Tale previsione si ripete pedissequamente anche, mutatis mutandis, per tutte le altre tipologie di interventi ammessi a beneficiare delle detrazioni fiscali.

Il primo equivoco, dunque, è sulla parola “professionista” che, per chi ha poca dimestichezza con il vocabolario, con il diritto comunitario e con il Codice italiano, è sinonimo di “professione intellettuale ordinistica”. Chi volesse prendersi la briga di controllare, scoprirà che l'art. 2229 c.c. recita: “La legge determina le professioni intellettuali per l'esercizio delle quali è necessaria l'iscrizione in appositi albi o elenchi. (omissis)”.Ne consegue che la prima distinzione da fare è tra:-“professioni” intellettuali;-“professioni” NON intellettuali.Per chi dispone almeno dei principi di scolarizzazione di base, può essere utile verificare cosa dice a riguardo il diritto comunitario e la Direttiva 2013/55/UE; gli altri, inclusi i cosiddetti esperti, possono accontentarsi di far tesoro della pubblicità televisiva, quando avranno bisogno di un idraulico, un muratore etc. scoprendo così una delle diverse accezioni della parola “professionista”.

La seconda distinzione è fra professioni:-“intellettuali” regolamentate;-“intellettuali” non regolamentate.Con l'avvento della legge 11 dicembre 2012 n. 220 (entrata in vigore il 18 giugno 2013) e l'introduzione dell'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, seguita della legge 21 febbraio 2014 n. 9 e del successivo Decreto legge 13 agosto 2014 n. 140, la professione di amministratore è oggi REGOLAMENTATA. E' una professione regolamentata MALE, ma è pur sempre “regolamentata”.

La terza e ultima distinzione è fra professioni intellettuali: -“regolamentate” organizzate in ordini o collegi;-“regolamentate” NON organizzate in ordini o collegi.A riguardo è di ausilio la lettura del comma 2 dell'art. 1 della legge 4/2013, che recita: “Ai fini della presente legge, per «professione non organizzata in ordini o collegi», di seguito denominata «professione», si intende l'attività economica, anche organizzata, volta alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi, esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il concorso di questo, con esclusione delle attività riservate per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi ai sensi dell'art. 2229 del codice civile, delle professioni sanitarie e delle attività e dei mestieri artigianali, commerciali e di pubblico esercizio disciplinati da specifiche normative.”

Resta il problema del richiamo, degli esperti Telefisco, alla Risoluzione 18 agosto 2009, n. 229/E, la quale recita: “Per quanto concerne in particolare l'individuazione delle spese sulle quali è possibile calcolare la detrazione d'imposta, l'Amministrazione Finanziaria con circolare dell'11 maggio 1998, n. 121/E, richiamando quanto già affermato dalla circolare 57/E del 24 febbraio 1998, ha elencato: 1)le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse; 2)le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento”.Come si vede, il problema è sempre lo stesso: la difficoltà di chi si qualifica “esperto in materia condominiale” di prendere atto che l'amministratore di condominio è un “professionista”!Abbiamo appena dimostrato, invece, che quella dell'amministratore di condominio è una “figura professionale regolamentata” (Legge 220/12 e.ss.ii.) e rientra nella categorie delle “professioni non inquadrate in albi o collegi” (Legge 4/13).

L'ultimo precisazione. In merito al quesito di Telefisco, è sulla natura delle prestazioni dell'amministratore.
Si afferma: “Come più volte chiarito, infatti, l'amministratore svolge le proprie funzioni in conformità al mandato conferitogli dal condominio ed eventuali compensi, anche extra, riconosciuti dal condominio, ancorché riconducibili alla gestione (straordinaria) dei lavori, non possono rientrare tra le spese che danno diritto al superbonus non essendo detto compenso caratterizzato da un'immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione in quanto gli adempimenti amministrativi rientrano tra gli ordinari obblighi posti a carico dell'amministratore da imputare alle spese generali di condominio.”

SPESE GENERALI DEL CONDOMINIO????L'amministratore non ha poteri gestorii in materia di lavori straordinari. Il mandato annuale ordinario comprende esclusivamente quanto enunciato dagli artt. 1129 , 1130 e 1131 del codice civile. L'attività straordinaria, oltre che dall'art. 1708 del Codice, gli è inibita dall'art. 1135 c.c. che recita “l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo rivestano carattere di urgenza, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea”.In particolare, l'art. 1708 c.c., al secondo comma, recita: “Il mandato generale non comprende gli atti che eccedono l'ordinaria amministrazione, se non sono indicati espressamente” .Come si vede, non c'è alcun appiglio per parlare di “spese generali del condominio” con riferimento al compenso straordinario dell'amministratore”!Il compenso annuale ordinario (così come il “mandato” ordinario), conferito dall'assemblea all'amministratore, è relativo esclusivamente alla gestione ordinaria (preventivo, consuntivo ed eventuali fondi accantonati) deliberati in conformità a quanto sancito dall'art. 1135 c.c..La gestione dell'appalto per lavori straordinari esula da tale contesto e potrebbe essere affidata anche a persona diversa dall'amministratore.Ove il concetto non fosse chiaro, riporto il testo dell'art. 1709 c.c., che recita: “Il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non e' stabilita dalle parti, e' determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza e' determinata dal giudice” .

Per semplificare:
A) all'inizio dell'anno l'assemblea conferisce all'amministratore il mandato per la gestione del “preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione fra i condomini” (gestione ordinaria);
B) ove occorra, nel corso dell'anno, l'assemblea conferisce all'amministratore un nuovo incarico, finalizzato alla gestione di eventi a carattere non ordinari e non previsti all'inizio dell'anno, né calcolati nel suo compenso (gestione straordinaria).
Penso sia ovvio e pacifico per tutti che, un conto è la gestione di un Preventivo di Spesa per 10.000 euro, altra cosa gestirne uno da 100.000 euro, specie se in aggiunta al precedente.D'altro canto, -per l'amministratore, la gestione straordinaria richiede un impegno di tempo aggiuntivo, rispetto alla previsione ordinaria di inizio anno, come previsto dall'art. 1708 c.c.;-per i condomini, ai sensi dell'art. 1709 c.c., questo comporta un esborso straordinario, che è propedeutico e inscindibile dai lavori straordinari che si vanno ad eseguire, per i quali le prestazioni dell'amministratore sono richieste.

In questo caso specifico, per la fruizione del Superbonus 110% mediante cessione del credito, si richiede l'attività di raccolta della documentazione, compilazione dei moduli, ricevimento delle firme e consegna all'assuntore delle opere del fascicolo così predisposto. Tale attività non rientra nel rapporto di mandato collettivo assunto dall'amministratore con il condominio ai sensi degli artt. 1129 e 1130 c.c., per cui è attività professionale extra (rispetto al mandato annuale ordinario), peraltro di grande responsabilità e impegno.Anche i funzionari dell'Agenzia delle Entrate se vengono chiamati a fare delle ore di straordinario, percepiscono un compenso straordinario!

Contrariamente a quanto affermato nella risposta di Telefisco, per tutto quanto detto, appare evidente che il compenso dell'amministratore è “caratterizzato da un'immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione” e quindi deve essere inserito fra le “spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento”. Del pari è evidente che si tratta di attività indispensabile e propedeutica alla programmazione e alla realizzazione delle opere destinate a fruire del Superbonus 110%, e non è affatto una attività riconducibile alla gestione ordinaria o a fantomatiche “spese generali del condominio”. Infatti, affinché l'amministratore possa operare in ambito Lavori straordinari finalizzati al Bonus 110%, occorre che l'assemblea gli conferisca un mandato straordinario con compiti e mansioni straordinarie riconducibili all'art. 1709 codice civile. Qualsiasi avversa affermazione è priva di fondamento giuridico e concreto. Valga da esempio eclatante l'attività relativa alla cessione individuale del credito, che è attività a favore dei singoli condomini e non certo a favore del condominio, inteso come “ente di gestione” delle parti comuni del fabbricato.

ERGO: la circolare 8 luglio 2020, n. 19/E, che parla di “prestazioni professionali, comprendendovi sia quelle necessarie per la realizzazione degli interventi agevolati sia quelle sostenute per acquisire la certificazione energetica richiesta per fruire del beneficio”, al pari dalla circolare 57/E del 24 febbraio 1998, (antecedente alla riforma del condominio e alla regolamentazione della professione di amministratore di condominio) che elenca, “le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse” e “le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento” sanciscono che le spese relative alle prestazioni dell'amministratore, in relazione ai costi di lavori che possono fruire delle detrazioni fiscali, sono asseverabili ai fini della cessione del credito d'imposta o dello sconto in fattura.

Altro che “spese generali del condominio”!E' ora di dire basta alle discriminazioni nei confronti della categoria degli amministratori ed è tempo che all'amministratore sia riconosciuto un “equo compenso” per ciascuna delle prestazioni che gli vengano richieste, ove esse eccedano la elencazione dell'art. 1130 codice civile (gestione ordinaria) e si tenga a mente che egli non è un “hobbista filantropo”, ma un “professionista” che ha diritto al “compenso professionale”.