Canna fumaria condominiale per regolamento: non si può escludere dalla proprietà chi la usa di più

Riguarda la proprietà della canna fumaria e si sofferma sul concetto di bene comune ex articolo 1117 Codice civile la sentenza della Cassazione 20555/2021 depositata il 19 luglio.

I fatti
La vicenda è relativa alla richiesta, rigettata in primo e secondo grado, arrivata dalla proprietà di un ristorante ad alcuni condòmini e relativa all'accesso alle loro abitazioni per verificare il corretto funzionamento della canna fumaria dello stabile, alla luce del fatto che la società intendeva riprendere l'attività di ristorazione precedentemente interrotta. I condòmini contrari si appellavano al regolamento originario del 1988 il quale includeva espressamente tra i beni comuni la canna fumaria. Nel 1991 però quel regolamento era stato modificato all'unanimità, prima dell'acquisto del locale ristorante da parte della società attrice, e la natura condominiale era stata confermata, riservandola «ai soli proprietari degli appartamenti destinati ad uso residenziale, con esclusione dei locali commerciali», dunque a loro avviso con esclusione del ristorante.

Il ricorso alla Suprema corte
Quattro i motivi addotti dalla società proprietaria del ristorante per confutare però la tesi dei condòmini di un bene esclusivamente condominiale. In particolare il quarto è stato accolto dalla Suprema corte che ha ritenuto fondato il ragionamento di parte attrice: il regolamento contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condòmini ma, acclarata la natura condominiale del bene, non può precludere del tutto l'uso dello stesso ad alcuni. Ciò è ancora più vero in relazione al fatto che la canna fumaria era stata oggettivamente destinata dall'originaria proprietaria dell'immobile all'uso esclusivo del ristorante che si trova nel piano seminterrato e dal quale era sempre stata d'altronde utilizzata.

L’utilità del bene
La canna fumaria non era destinata ad alcun altro servizio rispetto all'edificio condominiale. Richiamando perciò l'articolo 1119 Codice civile, parte attrice ricorda che ai fini della divisibilità delle cose comuni va considerata l'utilità che i singoli condòmini ne traggono. E nel corso del giudizio non era mai stato messo in dubbio che la canna fumaria fosse essenziale per esercitare solo l'attività di ristorazione. Ricorso dunque accolto con rinvio alla corte d'appello per un riesame.