Crolla il lastrico: corresponsabili il condomino che ha sopraelevato e il condominio

La Suprema corte, nella recente sentenza 7415 del 14 marzo 2023, è stata interessata da una vicenda che, a parte i risvolti giuridici, mostra alcuni aspetti di fatto non meno che inquietanti: in un edificio in condominio viene realizzata una sopraelevazione sul lastrico solare esclusivo e quest'ultimo, a seguito della costruzione, crolla coinvolgendo ben due appartamenti sottostanti, con conseguenti notevoli danni (oltre 200.000 euro).

Dal punto di vista di fatto, è interessante notare come nei precedenti gradi di merito era stato accertato (mediante perizia tecnica di ufficio) che la causa del crollo del solaio/lastrico era da attribuire ai lavori di elevazione sopra il settimo piano (con realizzazione di un ottavo piano), opere che, tuttavia, non erano state eseguite a regola d'arte in quanto la sopraelevazione era stata fatta poggiare su un solaio di copertura non idoneo a sostenere il carico di un piano ulteriore e che la sua parete esterna non è stata edificata in corrispondenza di una parete del piano inferiore, cosicché scaricava il proprio peso su un punto del solaio non sorretto da un muro portante o comunque da un elemento idoneo a gravarsi del nuovo carico.

In altri termini il “nuovo piano” non aveva lo stesso perimetro dei piani inferiori, con la conseguenza che poggiava (dal punto di vista statico) non sulle pareti verticali sottostanti ma sul solo piano (orizzontale) del lastrico. È evidente che il successivo crollo testimonia incontrovertibilmente la mancata verifica preventiva della sufficiente portanza di tale piano orizzontale.Dal punto di vista giuridico, la questione affrontata dai giudici di legittimità attiene all'attribuzione delle responsabilità per il crollo e alla conseguente condanna al risarcimento.

In quest'ottica, la Suprema corte accoglie senza censure quanto stabilito dalla Corte di appello che (riformando parzialmente la sentenza di primo grado che aveva attribuito la responsabilità al solo condominio in quanto custode ex articolo 2051 Codice civile del lastrico solare sul quale era avvenuta la sopraelevazione) aveva esteso anche ai “sopraelevanti” la corresponsabilità per i danni, a cagione dei vizi della costruzione da loro realizzata, sul presupposto della loro qualità di custodi dell'appartamento all'ottavo piano, in quanto proprietari.

Nel far ciò, ha precisato che tale ampliamento della responsabilità (condominio + sopraelevanti) è conforme ad una corretta interpretazione dell’articolo 2051 Cidice civile, norma che prevede una fattispecie a carattere “oggettivo” e che si fonda sull'accertamento giudiziale del solo nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno (senza che la diligenza o meno del “custode” abbia rilevanza).Vale la pena di precisare che i giudici evidenziano come la responsabilità ex articolo 2051 Codice civile del condominio si fondi sul fatto di non aver impedito l'intervento edilizio di sopraelevazione o comunque di non aver adottato sufficienti cautele dirette ad evitare che uno dei muri esterni poggiasse “in falso” (come detto, sul piano orizzontale e non sulle sottostante pareti verticali e/o portanti).

Ora, in tema di responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare, non può dimenticarsi quanto statuito dalla nota pronuncia a Sezioni unite del 10 maggio 2016 (numero 9449) secondo cui dei danni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’articolo 2051, sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (articolo 1130, comma 1, n. 4, Codice civile) e all’assemblea dei condòmini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (articolo 1135, comma 1, n. 4, Codice civile) (sempre fatta salva, ovviamente, la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro).

Tuttavia, nel caso in oggetto, i danni non sono derivanti da “infiltrazioni” (un'ipotesi classica e assai ricorrente) e quindi non vengono in giuoco gli obblighi di manutenzione e/o conservazione di tale superficie di copertura (con ripartizione, peraltro, ex articolo 1126 Codice civile) ma esclusivamente dalla realizzazione di quel “piano in più” che configura sopraelevazione e la cui costruzione ha determinato il crollo del lastrico.Da tale ultima caratteristica è derivata l'attribuzione solidale della responsabilità per danni, con implicito riferimento all'articolo 2055 Codice civile norma che, in materia di responsabilità per fatto illecito, prevede che se l'evento dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno (su tale ultimo aspetto, si vedano, da ultime tra le tante, Cassazione 11 gennaio 2022, numero 516; Cassazione 12 marzo 2020, numero 7044 e Cassazione 29 gennaio 2015, numero 1674).