Danni da allagamento, ne risponde l’inquilino in quanto «custode»

Il principio è stato applicato di recente ad una controversia che traeva origine da un allagamento intervenuto all'interno di una abitazione locata che aveva causato seri danneggiamenti alle strutture e al mobilio e verificatosi in un periodo in cui il conduttore era assente.
Il proprietario era prontamente intervenuto ed aveva sostituito un flessibile di un sanitario del bagno stante l'assenza di quest'ultimo.
Qualora la rottura avesse interessato tratto di tubature condominiali, l'amministratore sarebbe intervenuto ai sensi dell'articolo 1130 codice civile ed avrebbe ripartito il costo dell'intervento e per risarcire i danni patiti, tra i condomini proprietari di immobili asserviti dal tratto di tubazione interessato nella riparazione (articolo 1123, comma terzo e primo, codice civile).
Si tratta di interventi su beni comuni ad uso separato di cui i condomini sono responsabili in quanto custodi in base all'articolo 2051 codice civile.
Nella fattispecie sottoposta all'analisi della Corte di Cassazione (sent. n. 22823/2018), invece, il CTU non aveva riscontrato rotture di tubazioni idriche o di scarico potendo al causa ipoteticamente ricondursi sia alla rottura del flessibile del sanitario sia a un rubinetto lasciato aperto.
Nel giudizio di primo grado si era riconosciuta la responsabilità del conduttore in base all'articolo 1158 codice civile mentre la Corte di Appello aveva ritenuto sussistenti elementi di prova idonei a superare la presunzione di responsabilità del conduttore.
Il ricorso in Cassazione presentato dalla proprietaria-locatrice dell'immobile venne accolto dalla Corte la quale ha precisato che in base all'articolo 1158 codice civile, il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile.
Si tratterebbe, cioè, di una presunzione di colpa a carico del conduttore superabile solamente con la dimostrazione che la causa del deterioramento non sia a lui imputabile.
In difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico.
Per la Corte di legittimità, la Corte di merito avrebbe errato nel ritenere che, stante la causa del danneggiamento sconosciuta, con tutta probabilità derivato dalla presenza di un vizio occulto e non prevedibile di un sanitario, non era possibile porre, la responsabilità, a carico del conduttore che, tra l'altro, era completamente estraneo ai fatti.
Per i giudici di legittimità, il giudice di Appello avrebbe dovuto svolgere una diversa indagine trattandosi di un rapporto contrattuale in cui sussistono obblighi di conservazione e di manutenzione di un bene immobile concesso in locazione di cui il conduttore mantiene anche l'obbligo di custodia e di manutenzione previsti articolo 2051 codice civile.