Danno temuto e infiltrazioni dalla terrazza a livello non possono aspettare il superbonus

A norma dell'articolo 1172 Codice civile il proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l’oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare il fatto all’autorità giudiziaria e ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo.

Ora, partendo dal presupposto secondo il quale oggetto della denuncia di danno temuto sia comunque un comportamento umano, benché omissivo, si osserva come la minaccia di danno venga ritenuta ricollegabile anche ad un comportamento (antigiuridico) del condominio, laddove difetta la cura per la manutenzione della copertura del fabbricato e questa si rilevi foriera di danno a terzi (Tribunale di Latina sentenza del 24 dicembre 2021).

Quando si può presentare denuncia di danno temuto
In altri termini, l'antigiuridicità si concretizzerebbe nella colpa del soggetto nel cui potere è collocata la cosa pregiudizievole, il quale adoperando l’ordinaria diligenza avrebbe potuto evitare il prodursi della situazione di pericolo.La denuncia di danno temuto, dunque, sarebbe ammissibile anche ove lo stato di pericolo sia provocato da eventi naturali - cioè indipendenti dalla volontà umana - che abbiano reso pericoloso un oggetto di per sé innocuo; sarebbe difatti sufficiente, l’accertamento dell’inerzia del convenuto, che avrebbe potuto evitare il pericolo esercitando il proprio dovere di vigilanza sulla cosa.

Tra l'altro – la sentenza in esame – riferisce anche sul principio del corretto bilanciamento degli oneri manutentivi ricadenti in capo al condominio e all'usuario del terrazzo di copertura, ivi precisando che con riferimento ai danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono (in solido) entrambi, a titolo diverso. L'usuario in quanto custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 Codice civile e il condominio a fronte delle previsioni di cui all'articolo 1130., comma 1, n. 4 Codice civile (amministratore) e articolo 1135, comma 1, n. 4 civile (assemblea dei condòmini). Il concorso di tali responsabilità non è però assoluto.

La complessità dei lavori del 110% e il danno temuto
È possibile ascrivere la responsabilità all'uno o all'altro dei citati soggetti, previa rigorosa prova specifica. Ove così non fosse, la spesa per curare la manutenzione e il risarcimento del danno emergente sarà soggetta al criterio di imputazione previsto dall’articolo 1126 Codice civile, il quale pone «le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio» (Cassazione Sezioni unite 9449/2016).

Infine, neppure il superbonus si può frapporre al danno temuto. Sotto questo aspetto il giudice laziale ha cura di precisare quanto segue: «… nessun rilievo assume la relativa allegazione in ordine alla prossima esecuzione delle straordinarie opere di ristrutturazione connesse al riconoscimento del cosiddetto bonus al 110%, dal momento che, in presenza di un pericolo, comunque rilevato dal Ctu, la ricorrente non può certamente restare in attesa dell'approvazione di un più complesso progetto che investa l'intero fabbricato».