Debiti del condominio nei confronti dei terzi e tutela del condomino in regola con i pagamenti

Dalla rivista «L’amministratore» di Anaci, sede provinciale di Milano, il commento all'ordinanza della Cassazione 5043 del 17 febbraio 2023.

Il condomino in regola coi pagamenti, al quale sia intimato precetto da un creditore sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, può proporre opposizione a norma dell’articolo 615 Codice procedura civile per far valere il beneficio di preventiva escussione dei condòmini morosi che condiziona l’obbligo sussidiario di garanzia di cui all’articolo 63, comma 2, disposizioni attuative Codice civile, ciò attenendo ad una condizione dell’azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso, e, quindi, al diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest’ultimi.

Il Tribunale di Foggia aveva confermato che il terzo creditore del condominio non può agire nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti se non dimostra di avere preventivamente escusso i condòmini morosi. Il principio, chiaramente colpito nel testo vigente dell'articolo 63 disposizioni attuative Codice civile è stato confermato dalla sentenza in commento, che ha fornito interessante ricostruzione della disciplina introdotta dalla riforma del condominio. In tale senso, è decisamente interessante sottolineare che la Corte ha voluto avvertire che non prendeva in esame il principio secondo il quale la sentenza recante condanna del condominio per un credito vantato da chi abbia contratto con l’amministratore equivale a sentenza di condanna e quindi a titolo esecutivo nei confronti di tutti i condòmini (Cassazione 20304/2004; 22856/2017; 20590/2022).

L'avvertimento potrebbe preparare future novità, ma intanto si saluta con favore la conferma della corretta interpretazione del secondo comma dell'articolo 63 disposizioni attuative, che non si limita a dettare una sorta di ordine cronologico delle attività che il terzo creditore deve espletare prima di perseguire i condòmini in regola con i pagamenti e fissa più la radicale condizione di escutere preventivamente il patrimonio degli stessi partecipanti inadempienti (beneficium excussionis).

In sostanza, il creditore che non abbia preventivamente escusso i morosi non ha diritto di rivolgersi nei confronti di chi abbia versato le sue quote. Più precisamente, ad avviso della Corte, il terzo creditore ha il dovere di iniziare le azioni contro il moroso e di continuarle con diligenza e buona fede, se del caso anche compiendo ogni atto cautelare volto ad evitare che il patrimonio dei condòmini morosi si disperda. Il terzo creditore deve quindi provare l’insufficienza totale o parziale del patrimonio del condomino moroso preventivamente escusso e se in concreto sussistano beni da sottoporre ad esecuzione al momento della scadenza del credito.