Diritto reale d’uso del parcheggio condominiale inderogabile negli edifici di nuova costruzione

Una delle questioni più dibattute in condominio è il diritto al parcheggio; in effetti, un'unità abitativa con posto auto garantito, rappresenta certamente un valore aggiunto.
Nelle nuove costruzioni e nelle aree di pertinenza delle stesse, devono essere riservate apposite aree parcheggio, ed i posti auto devono misurare non meno di 1 metro quadro per ogni 20 metri cubi di costruzione.

Siamo chiaramente dinanzi ad un vincolo pubblicistico di destinazione, insuscettibile di essere derogato con atti privati. La normativa di riferimento è l'articolo 41 sexies legge 1150/1942, introdotto con l'articolo 18 legge 765/1967, e forma oggetto del principio di diritto che la Cassazione civile approfondisce nella sentenza numero 24919 del 15 settembre 2021.

La vicenda
Gli ermellini intervengono nella controversia avviata da un condòmino per ottenere la declaratoria di nullità parziale, con contestuale integrazione di diritto, del contratto di permuta di 2 beni immobili privo della previsione di trasferimento delle aree di parcheggio pertinenziali. Nel giudizio d’appello, la Corte palermitana riconosceva come fondata la richiesta dell’appellante. La Cassazione conferma la decisione della Corte territoriale, ed aggiunge alcuni elementi degni di nota. Anzitutto, si chiarisce la natura e la sfera di operatività del diritto invocato dal condòmino sull'area di parcheggio: trattasi di un diritto reale d'uso che attiene non già all'intero stabile condominiale, bensì alle singole unità immobiliari, e può essere fatto valere anche nei confronti dei terzi che lo contestino.

Parcheggi obbligatori nelle nuove costruzioni
La Cassazione evidenzia poi come sia precipuo compito della pubblica amministrazione controllare che nelle nuove costruzioni vengano previste aree da destinare ai parcheggi; pena il diniego della concessione edilizia. La Pa è altresì tenuta a verificare la corretta corrispondenza tra cubatura degli immobili e metratura delle aree di parcheggio, in ossequio al dettato normativo urbanistico.Da ultimo, la Suprema corte precisa quando può essere legittimamente invocata e concessa la tutela rafforzata della nullità parziale degli atti privati con sostituzione automatica delle clausole difformi alla norma imperativa.

È difatti necessaria, in fase di costruzione, l’originaria previsione/riserva di aree (anche esterne al fabbricato purché pertinenziali) assoggettate al vincolo di destinazione. Il difetto di tale elemento, significa che il rapporto di pertinenzialità voluto dalla legge urbanistica non si è mai di fatto costituito, con la conseguente operatività della sola tutela risarcitoria per violazione di norme urbanistiche.