Gli investimenti in tempo di crisi: più hi-tech e gestione dell’edificio

«Se lo costruisci, tenant o acquirenti arriveranno». Per decenni, questo è stato vero per uffici, negozi e immobili residenziali. Oggi, i cambiamenti nella domanda, così come quelli climatici, l’impennata di inflazione e tassi di interesse costringono investitori e operatori immobiliari ad affrontare la realtà: se lo costruisci o lo acquisti nel solito modo, tenant e acquirenti potrebbero non arrivare.

Del resto, come ricordano i dati di Cbre sugli investimenti sul mercato immobiliare italiano, nel 2022 si è raggiunto il secondo valore più alto di sempre, pari a 11,7 miliardi, di euro. Ma il quarto trimestre ha registrato un calo del -51% rispetto allo stesso periodo del 2021, concretizzando i segnali di rallentamento avvertiti a partire dalle prime revisioni al rialzo dei tassi di interesse della Bce, che avevano provocato un atteggiamento attendista da parte degli investitori e che si è confermato nel I trimestre 2023, con i volumi di investimento che nel solo commercial Real Estate italiano sono stati pari a 890 milioni di euro, in calo del 74% rispetto allo stesso periodo del 2022.

Data l’assoluta incertezza, Mckinsey ha messo in fila sei “imperativi” dai quali oggi la filiera del Real Estate non può più prescindere sia nello sviluppo di nuovo prodotto sia nella relativa gestione. Qualunque sia l’asset class.

Sei imperativi sintetizzabili così: Non creare spazi fisici, ma soluzioni per i clienti; usare gli sviluppi per generare nuovo slancio; Creare valore lungo tutto il ciclo di vita di un progetto; Abbracciare la sostenibilità come un’opportunità, non per essere conformi; Incorporare soluzioni digitali e analisi avanzate in tutto, non solo adottando sporadicamente soluzioni individuali; infine, concentrati sull’efficienza operativa, non solo sul reddito.

«Il valore e la funzione dell’ufficio – spiega Nicola Sandri, senior partner McKinsey & Company – non sono più misurabili in metri quadrati. Negli ultimi tre anni, tra Usa e UK si sono liberati oltre 125 milioni di metri quadrati. Non è più sufficiente fornire uno spazio fisico: l’ufficio deve rappresentare un vantaggio competitivo in termini di servizi, benessere, efficienza e stimolo alla creatività, con sistemi digitali integrati per il lavoro ibrido,anche per conciliare vita-lavoro. Deve essere un hub di soluzioni non replicabili in casa propria».

Non solo. Chi sviluppa tecnologie per il real estate deve creare «ecosistemi di collaborazione» con inquilini e proprietari proprio per incrementare le prestazioni partendo dai bisogni e dalle esigenze dei clienti.

«Dal Bim alla tecnologia di progettazione, costruzione e monitoraggio dell’asset immobiliare anche tramite intelligenza artificiale – ha aggiunto Sandri – è importantegarantire l’efficienza, creare, dove possibile, economie di scala per ridurre i costi ed estrarre valore da tutto il ciclo di vita di un edificio».

La sostenibilità, poi, non è una targa da apporre su un muro e di cui fregiarsi ma uno stile di vita. «La decarbonizzazione degli edifici — ha aggiunto Sandri – richiede investimenti, ma apre anche le porte a minori costi energetici e operativi, oltre che a un potenziale bonus verde sui redditi da locazione e anche rispetto al suo valore al mq così come sulla valutazione che gli istituti di credito possono farne in merito a finanziamenti e polizze assicurative. Oggi questo vale per la dimensione direzionale e industriale, ma sempre di più questi criteri si estenderanno anche al comparto residenziale che nei prossimi anni è chiamato a rafforzare l’alleanza tra pubblico e privato».

Solo in Italia – ha concluso Sandri – servono 100-140 miliardi per rigenerare il patrimonio edilizio. Considerando una media storica “ideale” di 6 -7 miliardi l’anno per la rigenerazione, sarebbero necessari circa 20 anni. Sarà importante accelerare gli sforzi per ottenere un pieno beneficio nel breve termine».