Guida – le tabelle millesimali degli edifici in condominio – Parte 7

L'impianto di riscaldamento centralizzato – spesso associato a quello di produzione di acqua calda sanitaria (ACS) - è una di quelle parti destinate all'uso comune, che fornisce un servizio alle unità immobiliari dell'edificio, e che è infatti indicato tra quelle opere, installazioni e manufatti che secondo l'art. 1117 3° comma c.c. sono da ritenersi di proprietà condominiale, salvo sempre titolo contrario.

Fino a non molto tempo fa, le spese inerenti la manutenzione di tale impianto ed i costi del relativo servizio erano ripartiti in base ai valori delle unità immobiliari e quindi ai millesimi di proprietà generale, oppure, più comunemente, in base ad una ripartizione proporzionale al volume dei vari ambienti costituenti le unità immobiliari ed alle dimensioni dei corpi radianti installati in ciascuna unità medesima.

Tuttavia, in epoca recente, la ripartizione di tali spese è stata oggetto di specifica normativa: con il D. Lgs. n. 102/2014 è stata data attuazione alla direttiva europea 2012/27/UE al fine di stabilire un quadro di misure per la promozione ed il miglioramento dell'efficienza energetica che concorrono al conseguimento dell'obiettivo nazionale di risparmio energetico.

Con tale Decreto è stato imposto l'obbligo, per gli edifici dotati di impianto di riscaldamento comune, dell'adozione di un sistema di contabilizzazione del calore che ha profondamente innovato i criteri di ripartizione delle relative spese, criteri che dovrebbero basarsi principalmente sui consumi effettivi rispetto alle ripartizioni millesimali preesistenti. In particolare, come disposto dall'art. 9 comma 5 lett. b) del citato Decreto, nei condominii e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, si doveva provvedere all'installazione, entro il 30 giugno 2017 ed a cura del proprietario, di sotto-contatori per misurare l'effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare.

Tuttavia, l'obbligo di installazione dei suddetti dispositivi negli edifici preesistenti, ricorre soltanto quando l'adozione del sistema di misurazione è tecnicamente possibile e, soprattutto, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali.

Sempre secondo la stessa normativa, se l'uso di tali sotto-contatori non è possibile per l'impossibilità di osservanza dei due precedenti requisiti, ai sensi della lett. c) dello stesso art. 9, 5° comma, D. Lgs. 102/2014, per la misura del riscaldamento si deve ricorrere all'installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun corpo scaldante posto all'interno delle unità immobiliari dei condominii o degli edifici polifunzionali.

Anche per questa seconda ipotesi, comunque, l'installazione deve risultare conveniente e, come disposto dalla stessa normativa, efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459; solo nel caso di impossibilità a rispettare i suddetti requisiti non vige l'obbligo di adozione di tali sistemi e le spese del riscaldamento possono continuare ad essere ripartite, negli edifici preesistenti all'entrata in vigore della normativa, secondo le tabelle millesimali del riscaldamento previgenti.

Risulta del tutto evidente, pertanto, che per le valutazioni preliminari finalizzate alla verifica dell'effettiva convenienza all'installazione di tali dispositivi, e fatta salva l'assenza di impedimenti tecnici a tali installazioni, sia necessaria una vera e propria diagnosi energetica dell'edificio e delle unità immobiliari che lo costituiscono da parte di termotecnico qualificato.

La diagnosi, inoltre, è necessaria anche per le ripartizioni di spesa e le corrispondenti ripartizioni millesimali che vanno eseguite successivamente all'adozione di tali sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore.

Infatti, qualora sia possibile l'installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali, le spese relative al consumo di calore per il riscaldamento ed il raffreddamento delle unità immobiliari e delle aree comuni, nonché per l'uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, vanno suddivise tra i condomini in base alla norma tecnica UNI 10200 e successive modifiche ed aggiornamenti.

In base a tale normativa, l'energia termica utile prodotta viene suddivisa in base ai consumi volontari (quota variabile) e consumi involontari (quota fissa). I consumi volontari sono quelli dipendenti dai prelievi individuali e quindi dai dispositivi di termoregolazione all'interno delle unità immobiliari (valvole termostatiche o termostati) e che sono ripartiti in base ai contabilizzatori installati sui corpi radianti; i costi involontari, invece, sono quelli dipendenti dalla c.d. “spesa per potenza termica impegnata”, ovvero quella necessaria per permettere il circolo dell'acqua dall'impianto fino alle unità immobiliari, ma comprendenti anche le dispersioni di calore del sistema e le manutenzioni dell'impianto.

Secondo che rispettive percentuali debbano incidere sui costi totali sia i costi volontari che quelli involontari, va stabilito sempre in base ad indicazioni delle suddette normative ed in relazione alle caratteristiche dell'impianto, delle tubazioni, eccetera.

Inoltre, ha particolare importanza il fatto che se i costi volontari sono quindi addebitati proporzionalmente ai consumi delle varie unità immobiliari dell'edificio, i costi involontari vanno invece ripartiti in base ai millesimi di fabbisogno energetico.

Proprio tali ripartizioni millesimali non sono più quelle precedentemente vigenti presso i condominii e tradizionalmente determinate secondo le cubature e le superfici dei termosifoni, o in alternativa e più genericamente in base ai valori delle unità immobiliari e quindi dei millesimi di proprietà generale, ma sono quelli calcolati in base al fabbisogno di energia termica di ogni unità immobiliare e devono essere calcolati secondo la metodica A2 introdotta con le recenti modifiche apportate alla Norma UNI 10200 nel 2018; come puntualizzato da tale recente normativa, inoltre, il calcolo va eseguito in base alle caratteristiche dell'edificio originario senza tener conto delle successive modifiche o miglioramenti.

Anche per tali ripartizioni, tuttavia, è prevista una deroga: sempre l'art. 9 comma 5 lett. d) D. Lgs. N. 102/2014 dispone, infatti, qualora la norma di cui alla UNI 10200 non sia applicabile per comprovate difficoltà oggettive opportunamente individuate da termotecnico qualificato su relazione asseverata, e dipendenti da differenze di fabbisogno termico per metro quadro superiori al 50 per cento tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l'edificio polifunzionale, è possibile suddividere l'importo complessivo tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 70 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica.

In tal caso gli importi rimanenti (quota fissa) possono essere suddivisi, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate, derogando quindi alle modalità di ripartizione espresse dalla norma e permettendo anche, per tale quota fissa, la ripartizione basata sulle preesistenti tabelle millesimali del riscaldamento.

Inoltre, è fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi di termoregolazione e contabilizzazione, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà.

Le disposizioni di cui alla suddetta lett. d) comma 5 art. 9 D. Lgs. N. 102/2014 erano facoltative nei condomini o negli edifici polifunzionali ove alla data di entrata in vigore del presente decreto risultavano già installati i dispositivi suddetti e si era già provveduto alla relativa suddivisione delle spese.

Con l'ultima revisione dell'Ottobre 2018, infine, la norma UNI 10200 è stata ulteriormente affinata introducendo il fattore d'uso dell'appartamento per sopperire ad una di quelle soventi problematiche nella ripartizione della quota involontaria per quegli immobili utilizzati parzialmente o saltuariamente.