I condòmini sono legittimati a vigilare sull’operato dell’amministrazione ma non devono intralciarla

La vigilanza e il controllo, esercitati essenzialmente dai partecipanti (ma non solo), in sede di rendiconto annuale e approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, non devono mai diventare un intralcio all'amministrazione. Difatti, se è vero che il condomino ha la facoltà di chiedere e ottenere in ogni tempo (e senza specificarne le ragione), l'esibizione dei documenti contabili – al fine di prenderne visione ed estrarne copia – è anche vero che, nel rispetto della correttezza, dovrà provare l'eventuale impedimento all'esercizio della sua facoltà che dichiari di aver trovato. Lo scrive la Corte di appello di Torino con la sentenza 740/2022 .

Apre la lite l'impugnazione di una delibera promossa da due proprietari. A loro avviso, spiegano, essendo la decisione annullabile o inefficace, non aveva valore neppure l'avvenuto rinnovo dell'amministratore e ogni altro provvedimento. Erano diverse, in sintesi, le irregolarità nell'approvare e deliberare i rediconti, mancavano le indicazioni sui fondi disponibili e sulle riserve, non c'era il registro di contabilità e il riepilogo finanziario. Insomma, non erano rinvenibili dati che consentissero la verifica della corrispondenza alla realtà. Del resto, i carteggi messi a disposizione dal gestore erano incompleti. L'ente respinge le accuse: l'amministratore aveva prontamente reso disponibili i documenti sia presso il proprio studio che in assemblea. Le restanti lamentele, poi, erano infondate.

Il Tribunale concorda e boccia l'impugnazione. Il caso arriva in appello dove i proprietari, nel riproporre i medesimi rilievi, sostengono l'irrilevanza dell'avviso rivolto ai condòmini a recarsi dall'amministratore per la verifica dei documenti, visto che si trattava di carte di cui si deve comporsi il rendiconto. Infatti, non si stava discutendo di documentazione condominiale ma della mancanza assoluta di atti che devono comporre il rendiconto e di ogni dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, fondi disponibili e riserve. Motivo respinto. Dalle prove acquisite, chiarisce la Corte, era emerso che il rendiconto consuntivo si componeva anche del riepilogo finanziario e del registro di contabilità. Non solo. Nel contestare le lacune, i proprietari stilavano censure scarne, generiche e contraddittorie mentre il Condominio aveva soddisfatto il proprio onere probatorio producendo documenti.

Chiave di risoluzione della vicenda, inoltre, stava nel consolidato orientamento della Cassazione per cui la vigilanza e il controllo, esercitati dagli aventi diritto (ma non solo) in sede di rendiconto annuale e approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, non devono ostacolare la gestione ma rispettare il canone della correttezza. Spetterà, allora, al richiedente l'onere di dimostrare che l'amministratore non gli abbia consentito l'esercizio della propria facoltà. E giacché il dovere di collaborazione imposto al gestore si giustifica nel diritto dei condòmini alla trasparenza e comprensibilità della gestione, il loro diritto all'informativa riguarderà i fatti storici che abbiano prodotto entrate ed uscite per effetto della gestione, con la relativa documentazione di spesa, in maniera da lasciar ricostruire i rapporti di dare ed avere.

Ebbene, nella vicenda, il rendiconto era integrato dagli atti necessari, conteneva l'indicazione completa ed esaustiva di tutti i flussi di cassa di entrata e uscita del Condominio e ricostruiva esattamente i fatti storici determinanti movimentazione di somme. Ecco che, essendo stati i condòmini messi anche nelle condizioni di poterne prendere visione prima della delibera, era legittima. Per questi motivi, respinte le ulteriori rimostranze, la Corte di appello di Torino rigetta l'impugnazione e condanna i proprietari a rifondere al Condominio le spese di causa.