I martedì del diritto: obbligatoria la costituzione del fondo speciale per le manutenzioni straordinarie

Dalla rivista «L'amministratore» di Anaci, sede provinciale di Milano, il commento all’ordinanza 9388 di Cassazione civile, sezione seconda, del 5 aprile 2023.

Il punto quattro del primo comma dell'articolo 1135 Codice civile prescrive che con la medesima delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazioni si provveda “obbligatoriamente” a costituire un preventivo fondo speciale di importo pari all’ammontare predeterminato dei lavori, ovvero, se sia così previsto dal contratto, un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere.

Tale norma configura una condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex articolo 1137 Codice civile. Risulta quindi nulla, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale, la deliberazione maggioritaria che decida di soprassedere dall’allestimento del fondo stesso, o di modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge, pur ove abbia ricevuto il consenso dell’appaltatore.

Amministratori ed assemblee faranno bene a considerare l'indicazione che promana dalla sentenza in commento ed a conformarsi alla regola per la quale la mancata costituzione del fondo per la realizzazione di opere straordinarie, introdotto dal novellato articolo 1135 punto quattro Codice civile, espone al rischio di nullità della delibera. Le opinioni diverse, per quanto comprensibili, devono essere disattese in primo luogo perché la sentenza dell'aprile 2023 conferma indirizzi molto autorevoli. Del resto la norma agevola comportamenti prudenti, poiché specifica «se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti».

Non occorre stanziare o addirittura anticipare l'intero prezzo dell'appalto; basta concordare pagamenti rateizzati e quindi accompagnare la delibera che approva i lavori con la costituzione del fondo pari al primo pagamento dovuto, senza osservanza di un limite minimo. Avendo vuotato la tasca delle buone intenzioni, si passa ad osservazioni più abrasive, affidandole a chi sia incorso in disavventure e debba sanare ex post piccoli o grandi pasticci. La sentenza alla quale abbiamo già riconosciuto la massima autorevolezza si espone ad una prima critica poiché la costituzione del fondo appare piuttosto come una condizione di efficacia della delibera che un presupposto per la validità della stessa. L'approvazione della manutenzione deve precedere la costituzione del fondo.

I due interventi assembleari non possono essere contestuali, quanto meno poiché quello relativo alla costituzione del fondo presuppone che siano già stati fissati il prezzo dell'appalto e le scansioni temporali dei versamenti. Le conseguenze pratiche sono notevoli, poiché in caso di omissione non occorre procedere a nuova delibera anche per l'approvazione dei lavori e basterà colmare la carenza costituendo il fondo straordinario. Si arriva quindi alla seconda critica, più profonda. La costituzione del fondo non può giovare ai condòmini in regola con i pagamenti, come poteva accadere con la prima versione della novella dell'articolo 1135 Codice civile.

Al tempo molti hanno collegato il fondo in disamina alla parziale riesumazione della solidarietà delle obbligazioni condominiali: visto che l'articolo 63 disposizioni attuative Codice civile espone al rischio di essere escussi per le quote non pagate dai morosi il legislatore ha alleviato questo rischio obbligando alla preventiva acquisizione della provvista necessaria per le opere straordinarie. Tuttavia, abbiamo già visto che ormai per soddisfare il precetto di cui all'articolo 1135 basta costituire un fondo pari al primo versamento dovuto, senza limiti minimi e quindi anche di entità poco più che simboliche.

Al solito, il legislatore non mantiene la giusta rotta e con nuove disposizioni cancella il buono di quelle vecchie. Nel nostro caso è rimasta la previsione della obbligatorietà del fondo e la possibilità di avvalersene per impugnare la delibera di approvazione delle opere straordinarie, mentre invece è stata seppellita la ragione di fondo per la quale taluno aveva pensato alla regola che permane pur deprivata della sua originaria funzione.