I martedì del diritto: la presunzione legale di comunione vale anche per un cortile a servizio di edifici autonomi
Secondo la norma, infatti, è considerato parte comune pur collegando stabili autonomi e non legati da unitarietà condominiale
Dalla rivista «L’amministratore» di Anaci, sede provinciale di Milano, il commento all’ordinanza della Corte di Cassazione numero 31995 del 28 ottobre 2022.
La presunzione legale di comunione
La presunzione legale di comunione, stabilita dall’articolo 1117 del Codice civile, si reputa operante anche nel caso di cortile strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio di più edifici limitrofi e autonomi, tra loro non collegati da unitarietà condominiale. L’ordinanza è interessante perché evidenzia le diverse scansioni che l’interprete è chiamato a rispettare per stabilire se ad un bene del quale sia controversa la natura di parte comune possa essere applicata la disciplina dettata dalle norme del Codice civile in tema di condominio. Come evidenziato, la Corte ha colto l’occasione per ribadire i propri insegnamenti e ha osservato in primo luogo che l’individuazione delle parti comuni di un edificio condominiale, come appunto i cortili, risultanti dall’articolo 1117 del Codice civile, non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (Cassazione, 7449/1993).
I cortili che uniscono edifici limitrofi ma non collegati sono beni comuni
Ai fini dell’inclusione nelle parti comuni dell’edificio elencate dall’articolo 1117 del Codice civile, per cortile si intende qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, o che abbia anche la sola funzione di consentirne l’accesso, o sia destinata a spazi verdi, zone di rispetto, parcheggio di autovetture (Cassazione, 24189/2021; 3852/2020; 3739/2018; 17993/2010; 14559/ 2004 e 16241/ 2033). Devono essere considerati parti comuni anche gli spazi destinati a parcheggio ai sensi della normativa urbanistica (articolo 18, legge 765/1967) nonché i cortili strutturalmente e funzionalmente destinati al servizio di più edifici limitrofi e autonomi, tra loro non collegati da unitarietà condominiale (Cassazione, 14559/2004; 1619/1972).
