I perché della proposta di legge 1553 in materia condominiale
Con Alessandro Zan, assessore all’Ambiente del Comune di Padova dal 2009 al 2013, abbiamo avuto diversi incontri per risolvere di volta in volta i problemi dei tiranti agganciati alle facciate dei condomìni, per reggere le funi elettriche della metropolitana di superficie. Durante il suo mandato, il Comune di Padova ha presentato alla Commissione europea il progetto elaborato, anche con la collaborazione degli ingegneri Anaci, per il contenimento energetico degli edifici.
La proposta Zan
Oggi, parlamentare della Camera dei deputati, Zan ha presentato, in data 11 novembre 2023, la proposta di legge 1553, che interviene su tre articoli del Codice civile.
Il primo articolo riguarda la morosità dei condòmini
Premesso che l’articolo 9 della legge 220/12 recita: «omissis…, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzata delle somme dovute…» il non agire costituisce grave irregolarità (stesso articolo punto 6).
Di conseguenza l’amministratore, dopo la richiesta della quota dovuta, seguita prima dal sollecito, poi dall’intimazione, procede con il decreto ingiuntivo. Se il moroso non paga, iscrive l’ipoteca sull’immobile, sempre dopo le banche, poi procede con precetto, pignoramento e istanza di vendita. La procedura esecutiva dura anni. La media è di 5 anni, tra nomina Ctu per la stima dell’immobile, fissazione della prima asta, sempre deserta, che si ripeterà più volte, con conseguente svalutazione dell’immobile. Essendo un credito chirografaro (non assistito da alcuna causa legittima di prelazione), il condominio non recupera mai nulla, anzi i costi legali annuali, per aggiornare il credito, affossano la cassa del condominio.
Se l’amministratore ripartisce l’importo non corrisposto dal moroso tra tutti i condòmini per poter onorare le spese, il magistrato cassa tale richiesta, perché non è una spesa condominiale. Di conseguenza, per 3 anni (di media) le quote condominiali non vengono recuperate.
È intuitivo immaginare cosa succeda nelle assemblee quando i condòmini vengono a conoscenza che devono versare delle somme per un tizio che non è loro parente, né un amico. Sorgono discussioni accese, lessico volgare, promesse di azioni illecite, conferme che non pagheranno mai; tutto questo si trascina per ore, per poi andarsene a casa tutti alterati.
Con la presente proposta tutto questo non avverrà, perché il nuovo condòmino sarà obbligato a versare nella cassa del condominio, nel rispetto dell’articolo 2560 comma 2 del Codice civile, nonché dell’articolo 1408 del Codice civile, tutte le quote condominiali, maturate e non corrisposte, per l’unità immobiliare oggetto del trasferimento. Questo senza oneri per lo Stato, con alleggerimento della macchina giudiziaria e tranquillità tra i condòmini.
Abrogazione divieto rilascio di delega all’amministratore per le assemblee
Il divieto non trova fondamento in alcun principio di diritto né in ragioni di opportunità. Il delegante conferisce delega all’amministratore perché lo conosce e ne ha stima e considerazione (articolo 21 della Costituzione). Nei condominii di “case vacanze” molti condòmini abitano ad oltre 100 chilometri di distanza, conoscono solo l’amministratore di cui hanno stima e fiducia, a lui conferiscono la loro delega, per evitare che non si raggiunga il quorum costitutivo e quelli deliberativi delle assemblee.
La legge non può negare la libera scelta del cittadino/consumatore, che consciamente, per la stima riposta nell’amministratore professionista (ex legge 4/2013 e Dm 140/14), gli conferisce ampia delega di rappresentanza.
Ripartizione spese di manutenzione del lastrico solare in uso esclusivo
L’articolo 1126 del Codice civile è rimasto immutabile e derogabile. È socialmente corretto che chi ne usufruisce in maniera esclusiva si faccia carico di un terzo delle spese. Nell’800 e sino al 15 marzo 1942, chi riceveva in testa l’acqua piovana per la mancata tenuta del lastrico solare soprastante in uso esclusivo, contribuiva alle spese per la sua manutenzione straordinaria, ma era esonerato dal contribuire alle manutenzioni del tetto delle altre zone di copertura.
Questo assioma è rimasto inculcato nella mente della stragrande maggioranza degli amministratori, degli avvocati, dei giudici e dei parlamentari. Non ricordano o cercano di ignorare gli articoli 1117 e 1126 inseriti nel testo del Codice civile approvato il 16 marzo 1942 con Regio Decreto. L’articolo 1117 del Codice, nell’elencare le parti comuni dell’edificio, recita al punto 1 «… i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, ….».
L’articolo 1126 (derogabile) precisa: «… quando il lastrico solare non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini o della parte di questo a cui il lastrico solare serve…».
Si propone, con la presente proposta, la cancellazione dell’ultima parte (o della parte di questo a cui il lastrico solare serve), per far cessare errate interpretazioni di ripartizione delle spese del lastrico solare in uso esclusivo, con danni economici ad una parte dei condòmini, che per legge partecipano alle spese di manutenzione del tetto delle altre zone di copertura.
Stupisce che tale soggettiva interpretazione non sia mai stata denunciata dalle associazioni dei proprietari di immobili a difesa dei propri iscritti.
