Il contratto di amministratore di condominio non costituisce prestazione d’opera intellettuale

La professione di amministratore di condominio inizia con l'accettazione dell'incarico e cessa i suoi effetti, al termine dello stesso. Ciò implica l'importanza della conoscenza delle dinamiche che possono portare non soltanto alla nascita del rapporto professionale ma, anche alla sua fine. Come noto, amministratore e condòmini sono legati da un contratto di mandato, disciplinato dagli articoli 1703 e seguenti del Codice civile. Un contratto che fa nascere una serie di diritti ed obblighi in capo ai due contraenti, uniti tra loro dalla necessità che, da entrambe le parti, vengano rispettati i principi basilari che regolano i rapporti contrattuali. Primi tra tutti, i principi di buona fede, cooperazione, correttezza.

Principi che, prima di ogni cosa, sorreggono la causa del contratto stesso, al punto da potersi ritenere che debbano accompagnare l'intero rapporto, dall'inizio alla fine.La questione relativa al contenuto del contratto di mandato, alla prestazione dell'amministratore di condominio ed alla sua revoca, sono state oggetto di una recente pronuncia della Suprema corte di Cassazione : la sentenza numero 7874 del 2021.

Gli effetti della revoca
Il provvedimento citato risulta di utile interesse, per gli elementi che, in modo unitario, vengono trattati. La sentenza si sofferma nel giudicare gli effetti della revoca senza giusta causa, confermando un principio per certi aspetti nuovo : l'amministratore di condominio revocato prima della scadenza annuale, ha diritto sia al compenso residuo dovuto sino alla scadenza annuale, che al risarcimento del danno, ex articolo 1725 Codice civile, «salvo che sussista una giusta causa». Già in passato era stato enunciato il principio secondo cui se l'amministratore veniva revocato senza giusta causa durante l'incarico, aveva diritto all'intero compenso. Tuttavia, il risarcimento del danno restava eventuale : doveva comunque essere dimostrato.

Il tipo di danno da risarcire
Con la sentenza 7874/2021, la Cassazione afferma un principio di diritto che sembra portare al risarcimento dovuto a prescindere dalla prova ed in forza di un danno. Una pronuncia, tuttavia, che non chiarisce quale ulteriore danno sia risarcibile : il danno da lucro cessante, sarebbe quello corrispondente al compenso che avrebbe percepito per l'attività svolta nel periodo compreso tra la revoca e la scadenza naturale della carica; resterebbe, ad esempio, il mancato guadagno. Ma appare difficile non ancorare il mancato guadagno alla prova del danno. Sul punto, non è da escludersi un nuovo prossimo cambio di rotta, in giurisprudenza.

La natura del contratto dell’amministratore
La Corte, inoltre, evidenzia che «il contratto tipico di amministrazione di condominio, il cui contenuto è essenzialmente dettato negli articoli 1129, 1130 e 1131 Codice civile , non costituisce prestazione d'opera intellettuale». La Corte, dunque, richiama le prestazioni dell'amministratore all'interno del contratto di mandato, previsto dall'articolo 1703 Codice civile e non nella disciplina dell'articolo 2230 del Codice civile, previsto proprio per il «contratto che ha per oggetto una prestazione d'opera intellettuale».

Giova ricordare che ai sensi dell'articolo 2 della legge 4/2013 possiamo parlare di professione con riferimento alle attività economiche, anche organizzate, volte alla prestazione di servizio di opere a favore di terzi, esercitate abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il concorso di questo, con esclusione delle attività riservate per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi ai sensi dell'articolo 2229 del Codice civile, delle professioni sanitarie e delle attività e dei mestieri artigianali, commerciali e di pubblico esercizio disciplinati da specifiche normative.

L’amministratore - mandatario
La Cassazione, tra le righe, richiama all'attenzione la questione relativa alla natura della professione (o meno) di amministratore di condominio : professione intellettuale regolamentata dalla legge 220/2012 che subordina la nomina al possesso di specifici requisiti professionali e morali, o attività diversa? Prestatore d'opera o mandatario?La questione non è di poco conto. La giurisprudenza è allineata su una visione di amministratore – mandatario.

Far riferimento al contratto di mandato oppure riferirsi al contratto di prestazione d'opera, ha riflessi differenti. Si pensi, ad esempio, all'applicabilità dell'articolo 1710 Codice civile (diligenza del mandatario) oppure dell'articolo 2236 Codice civile (responsabilità del prestatore d'opera). Se facciamo riferimento al contratto di mandato e, dunque, riteniamo l'amministratore un mandatario ai sensi dell'articolo 1710 allora egli dovrà deve operare con la «diligenza del buon padre di famiglia». Se lo consideriamo un prestatore d'opera, allora dovremo applicare l'articolo 2236 con un grado “maggiore” di diligenza richiesta.