Il diritto condominiale preso sul serio: gli effetti dell’annullamento delle delibere

Ciascun condomino assente, dissenziente o astenuto nel corso della votazione approvata dall’assemblea può adire l’autorità giudiziaria chiedendo l’annullamento delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio (articolo 1137 del Codice civile); l’impugnazione deve essere esercitata nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. A seguito dell’entrata in vigore della disciplina sulla mediazione obbligatoria (Dlgs 28 del 2010), però, l’esperimento del tentativo di mediazione costituisce la condizione necessaria di procedibilità dell’impugnazione e sospende il decorso del termine di impugnazione di trenta giorni.

Quando l’impugnazione viene accolta dall’autorità giudiziaria, la delibera risulta allora annullata e non produce più gli effetti denunciati dal condomino assente, dissenziente o astenuto che l’ha impugnata. In altre parole la delibera impugnata viene privata di ogni efficacia dalla decisione del giudice.Riassunta così, la situazione sembra chiara, ma in realtà bisogna ancora chiarire cosa invece succede riguardo alla posizione degli altri condòmini che non hanno partecipato alla impugnazione, indipendentemente dal fatto che durante l’assemblea abbiano espresso un voto favorevole o contrario; e si tratta di una questione che dimostra tutta la sua rilevanza pratica soprattutto in relazione alle delibere con cui si ripartiscono le spese.

Se un condomino contesta il riparto di spesa deliberato dall’assemblea – che, fino a quando viene annullato, resta comunque vincolante per tutti i condòmini, compresi quelli dissenzienti – e l’impugnazione viene accolta, bisogna chiedersi cosa succede riguardo alle quote di quella stessa spesa impugnata che competono invece agli altri condòmini, che non hanno proposto alcuna impugnazione. La questione si presenta perché l’articolo 2909 del Codice civile stabilisce che l’accertamento contenuto in una sentenza passata in giudicato (vale a dire la sentenza che non più suscettibile di alcuna impugnazione e quindi che non può essere più modificata) fa stato ad ogni effetto tra le parti e i loro eredi o aventi causa.

Riguardo a questa problematica viene applicata la regola secondo cui la sentenza di annullamento dell’azione produce effetto nei confronti non solo del condomino o dei condòmini che l’hanno impugnata, ma anche di tutti gli altri condòmini.Questa soluzione si deve considerare ormai consolidata, ma vi sono state numerose occasioni per ribadirla anche in tempi recenti nella giurisprudenza della Suprema corte.

Con la sentenza Cassazione 29878/2019, è stato precisato che la sentenza di annullamento di una deliberazione dell'assemblea di condominio riveste efficacia di giudicato per quanto riguarda la causa di invalidità accertata (che in quel caso era costituita dall'omessa convocazione di un condomino ad una assemblea) nei confronti di tutti i condòmini, anche se non abbiano partecipato personalmente al giudizio di impugnativa promosso da uno o da alcuni di loro; e che questa conclusione si desume dalla regola della obbligatorietà delle delibere per tutti i partecipanti prevista dall'articolo 1137, comma 1, del Codice civile, che porta ad escludere che la deliberazione annullata nel procedimento giudiziario si debba intendere rimossa per il solo impugnante e rimanga invece vincolante per tutti gli altri comproprietari.

Nella successiva ordinanza Cassazione 19608/2020, si legge inoltre che la sentenza di annullamento, resa a contraddittorio integro tra coloro che abbiano promosso l'impugnativa della delibera (che in quel caso riguardava l’installazione di teloni pubblicitari su un ponteggio realizzato per l'esecuzione dei lavori di manutenzione delle facciate dell'edificio), produce i suoi effetti nei confronti di tutti i condòmini, dal momento che non si può intendere ristretta all'accertamento della validità del rapporto parziale che lega i singoli attori al condominio, in coerenza col disposto dell'articolo 1137, comma 1, del Codice civile, che dispone che le deliberazioni prese dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condòmini; e che quindi sarebbe inconcepibile che la delibera annullata dal giudice venga rimossa solo per l'impugnante e rimanga invece vincolante per tutti gli altri comproprietari.

Infine l’ultima decisione che ha esaminato gli effetti dell’annullamento della delibera disposto dal giudice è costituita dalla nota sentenza resa a Sezioni Unite 9839/2021, relativa all’impugnazione di un riparto di spese di amministrazione, nella quale si afferma che un diretto corollario del principio dell’efficacia obbligatoria delle deliberazioni assembleari nei confronti di tutti i condòmini è l’ulteriore principio (che viene previsto in modo espresso, per quanto riguarda le deliberazioni dell’assemblea delle società, dall’articolo 2377, comma 7, del Codice civile) secondo cui la sentenza di annullamento della deliberazione dell’assemblea ha efficacia di giudicato, per quanto riguarda la causa di invalidità accertata, nei confronti di tutti i condòmini, compresi quindi quelli che non abbiano partecipato al giudizio di impugnativa promosso da uno o da alcuni di loro; e che infatti, nel sistema normativo, nello stesso modo in cui non è possibile che una deliberazione assembleare valida ed efficace vincoli solo alcuni condòmini, ma non altri, dato che invece è obbligatoria per tutti, va escluso che la deliberazione assembleare possa essere giudizialmente annullata con effetto limitato al solo impugnante e rimanga invece vincolante per gli altri partecipanti.

Le Sezioni unite hanno evidenziato che questo risultato viene determinato dalla stessa natura di ente collettivo del condomino, gestore di beni e di servizi comuni, che esige sempre che le deliberazioni assembleari debbano valere oppure non valere per tutti; ma che una eventuale efficacia dell’annullamento della delibera limitata solo al condomino che l’ha impugnata contrasterebbe in modo netto con le esigenze di funzionamento del condominio, fatte proprie dal legislatore, e, nel caso di deliberazioni di ripartizione delle spese, renderebbe impossibile la gestione della contabilità condominiale, perché la quota di contribuzione di ciascun partecipante al condominio è sempre rapportata alla quota di contribuzione degli altri e quindi la caducazione di una quota non può non travolgere, anche le altre.