Il giudice può ridurre la penale per morosità se non equa

L'ammontare della penale comminata al condomino moroso, anche se introdotta tramite un regolamento avente natura contrattuale, può essere ridotta in via equitativa dal Giudice se ritenuta manifestamente sproporzionata rispetto all'insoluto.

La vicenda
Un condominio agisce per ottenere la condanna di un proprio condomino al pagamento della somma prevista in caso di morosità nella corresponsione degli oneri. A tal fine il condominio fa leva su un articolo del regolamento, avente natura contrattuale e addirittura stipulato per atto pubblico, che prevede «una sanzione pecuniaria pari al 2% della somma dovuta per ogni decade di ritardo nei pagamenti, indipendentemente dalla procedura di ingiunzione di cui all'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile».

Il condomino si oppone rilevando che la lettera del regolamento utilizza il termine “sanzione”, dal che la clausola non può essere intesa alla stregua di una penale di natura contrattuale. Da ciò ne consegue debba applicarsi l'articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che limita l'ammontare a carico dell'inadempiente a euro 200,00 per il singolo episodio ed euro 800,00 in caso di recidiva.

L'interpretazione della clausola
La domanda del condomino convenuto è sostanzialmente accolta, ancorché sulla scorta di un ragionamento diverso da quello prospettato come tesi difensiva (Tribunale di Civitavecchia, sentenza 531/2020). Il Giudice ritiene, infatti, che la clausola in oggetto abbia natura di penale contrattuale, e non di sanzione, dal che non sottostà ai limiti dell'articolo 70.

Al contempo, la maturazione di una quota del 2% su ogni decade di ritardo rispetto alle scadenze fissate per il versamento delle singole rate equivale a una quota pari al 72% dell'intera contribuzione su base annua, e dunque, nel caso specifico, il condomino moroso sarebbe tenuto a corrispondere una penale pari ad euro 15.919,30 a fronte di un debito in sorte capitale pari a euro 9.421,95.

La riduzione equitativa
Il Tribunale ritiene, pertanto, applicabile l'articolo 1384 del Codice civile, che ammette una riduzione della penale ordinata dall'autorità giudiziaria se l'importo concordato risulti manifestamente eccessivo sin dall'inizio, oppure nell'ipotesi in cui il rapporto divenga sproporzionato a seguito di un parziale adempimento (Cassazione, sentenza 18128/2005).

Ciò è quanto avviene nella vicenda in esame, dal momento che «…come emerge anche dal conteggio riportato dall'attore, la penale è manifestamente sproporzionata in rapporto al debito del convenuto e il debitore ha parzialmente adempiuto alla propria obbligazione, appare dunque equa una riduzione e l'applicazione di una penale commisurata al tasso moratorio attualmente previsto dal Dlgs 09 novembre 2012 numero 192 e dal Dl 5 maggio 2015 numero 51».

Ne consegue che «l'importo dovrà essere calcolato detratte le rate già corrisposte alla data di presentazione dei singoli decreti ingiuntivi, che pertanto non saranno computate e, ai fini del calcolo degli interessi sino alla scadenza, tenuto anche conto della data in cui, nelle more, sono stati corrisposti gli importi a titolo di oneri condominiali anche in sede di conversione».

Di fronte agli importi sopra indicati la soluzione adottata dal Giudice risulta senza dubbio più equa, ma, al tempo stesso, la soccombenza del condomino al pagamento di una penale inferiore non può esimerlo dal rifondere le spese di lite.