Il ritardo nella registrazione del contratto di locazione non ne determina la nullità

La registrazione tardiva del contratto di locazione ha effetti retroattivi, quindi lo sana fin dal principio. Il ritardo, infatti, a differenza dell'omessa registrazione, non costituisce una causa di nullità del contratto ma una semplice violazione di regole di rilievo esclusivamente tributario. Lo afferma la Corte di appello di Roma con la sentenza 5498/ 2022 .

La controversia si apre a seguito della convalida da parte del Tribunale dello sfratto per morosità intimato dal proprietario di un appartamento nei confronti della sua inquilina, raggiunta anche dal decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni non corrisposti. Atto contro il quale la donna formula opposizione. Il decreto ingiuntivo, contesta, era inefficace poiché tardivamente notificato. Ad ogni modo, il credito preteso era inesistente per mancata registrazione del contratto di locazione, avvenuta circa sei anni dopo la firma. Di qui, la richiesta di revoca dell'ingiunzione e, previo accertamento della nullità del contratto, di condanna del proprietario alla restituzione delle somme indebitamente percepite.

Il Tribunale, accolto il nodo sull'efficacia del decreto, lo revoca ma condanna la conduttrice al pagamento dei mensili scaduti e non versati, oltre a quelli maturati sino al rilascio effettivo dell'alloggio. La lite, così, arriva dinanzi ai giudici di appello dove la signora insiste principalmente sulla nullità assoluta del contratto che, radicalmente invalido, non poteva aver prodotto effetti giuridici. Lamenta, poi, di non esser stata ammessa a provare la ragione dell'assenza totale di ricevute dei canoni, da ricondursi in realtà ad un'imposizione del proprietario. Ricorso bocciato.

Secondo la prevalente giurisprudenza, ricorda la Corte, alla registrazione tardiva del contratto di locazione deve riconoscersi efficacia sanante ex tunc. Infatti, scrive, l'articolo 1, comma 346 della Legge 311/2004 collega la nullità del contratto esclusivamente alla sua omessa registrazione, tacendo con riguardo all'ipotesi in cui venga registrato tardivamente. In sintesi, non essendo prevista una specifica sanzione di nullità per il ritardo, il contratto che sia stato registrato è comunque valido ed efficace, configurandosi la registrazione tardiva come mera violazione di disposizioni di rilievo tributario e non quale causa di nullità. Principio confermato dall'articolo 10 comma 3 dello Statuto dei diritti del contribuente. D'altro canto, la convalida del contratto affetto da nullità, se ammessa dalla legge, ha effetto retroattivo.

Circa l'altro rilievo, i giudici condividono la scelta del Tribunale sull'inammissibilità della prova testimoniale avendo l'articolo 2726 del Codice civile esteso anche al pagamento i limiti legali della prova testimoniale dei contratti. Ciò, con ovvio riferimento al pagamento di un debito contrattuale. E, nella fattispecie, si discuteva del versamento del canone nell'ambito di un rapporto locatizio, senza alcun riferimento al fatto che lo spostamento di denaro fosse stato operato senza causa giustificativa. Queste, le ragioni per le quali la Corte di appello di Roma rigetta l'impugnazione.