Il sottoscala è un bene di proprietà condominiale, salvo titolo contrario

Il sottoscala rientra fra le parti comuni dell’edificio condominiale, salvo titolo contrario. La proprietà esclusiva o collettiva di tale porzione immobiliare va verificata nell’atto costitutivo del condominio, perciò nel primo trasferimento dell’unità immobiliare dell’originario proprietario. Se in occasione della prima vendita, la proprietà del sottoscala risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che rientri nel novero dei beni comuni. Lo ha precisato il Tribunale di Torino con sentenza 4309 pubblicata il 31 ottobre 2023.

Un condominio evocava dinnanzi al tribunale torinese i comproprietari di una unità immobiliare per accertare la natura comune del fondo scala e sottoscala illegittimamente occupati. Chiedeva la condanna al rilascio e rimozione delle opere murarie. Il condominio esponeva che i convenuti si erano appropriati di una parte comune dell’edificio sulla quale avevano realizzato, all’acquisto del loro immobile perfezionato nel 2012, un bagno con servizi igienici. Lo stesso era stato annesso al loro subalterno.

L’ente condominiale deduceva la presunzione di condominialità delle porzioni immobiliari sottratte. I convenuti contestavano la natura condominiale delle porzioni immobiliari asserendo di non aver realizzato alcuna opera e di aver acquistato l’immobile nello stato di fatto odierno. Precisavano che il muro che separa l’unità immobiliare di loro proprietà esclusiva dal vano scala era stato eretto nel 1954.

Il decidente ha ritenuto meritevole di accoglimento la domanda attorea. Premette che il condominio ha correttamente invocato la presunzione di condominialità della porzione di vano scala e del sottoscala. Al riguardo, rammenta che la giurisprudenza ha chiarito che tale presunzione è sancita dall’articolo 1117 Codice civile e opera quando il bene sia idoneo all’uso comune. Soggiace l’onere della prova contraria sulla parte che ha interesse a vincerla.

Invero, la proprietà di un bene comune non va dimostrata, essendo sufficiente per presumerne la condominialità che abbia l’attitudine al godimento collettivo. Quindi, sia collegato - strumentalmente, materialmente o funzionalmente - con le proprietà esclusive dei condòmini in una relazione di accessorietà. Spetta al condomino che afferma la proprietà esclusiva offrire prova tramite titolo contrario.

La Suprema corte (per tutte, Cassazione 3852/2020) è orientata nel ribadire che la presunzione legale di comunione delle parti del plesso condominiale esonera l’ente condominiale dalla prova del suo diritto. Quando un condomino pretende l’appartenenza esclusiva di un bene comune, per vincere la presunzione il condomino rivendicante deve rendere prova della asserita esclusività. A tal fine, non rileva il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ma il trasferimento dall’originario proprietario il quale non si era riservato l’esclusiva titolarità del bene. La natura di un bene non può essere ricavata dall’uso che ha fatto il condomino in via esclusiva.

Nel caso trattato, molteplici elementi hanno indotto il giudicante a ritenere che la porzione contestata non era strutturalmente (e sin dall’origine) destinata al servizio esclusivo dell’immobile dei convenuti. Quale proiezione delle scale, il sottoscala rientra nel novero delle parti comuni dell’edificio. Ne discende che grava su chi ne rivendica l’acquisto l’onere di provare che venne sottratta dal venditore con il primo atto di frazionamento.

Il rilievo opposto dai convenuti secondo cui la planimetria allegata al rogito certifica lo stato di fatto dell’immobile nella consistenza compravenduta non è stato considerato dirimente dal tribunale in quanto venne redatta in occasione del rogito d’acquisto. Inoltre, avendo la scheda catastale solo valore indiziario è inidonea a vincere la presunzione di condominialità. I convenuti hanno fornito soltanto il proprio rogito e alcuni atti di provenienza.

Per paralizzare la domanda di rilascio avanzata dal condominio, avrebbero dovuto fornire il titolo originario costitutivo del condominio contenente l’esclusione dell’area dai beni comuni oppure provare l’intervenuto acquisto per usucapione. Per tali motivi, il tribunale ha accolto la domanda di rilascio proposta dal condominio. Essendo l’area occupata incorporata nell’immobile di proprietà esclusiva dei convenuti, il giudice ha condannato questi ultimi a restituirla al condominio previa demolizione del muro divisorio.