Il terzo creditore può agire alternativamente o nei confronti del condominio o dei morosi

Nel caso in cui l'amministratore condominiale stipuli un contratto con un terzo, coesistono distinte obbligazioni, rispettivamente riguardanti l'intero debito (condominio) e le singole quote dei condòmini, tenuti al relativo pagamento in ragione e nella misura della partecipazione al condominio. Come correttamente osservato dalla maggioranza della giurisprudenza di merito e legittimità, se anche l'obbligazione è parziaria, non si crea un limite al diritto di azione del creditore: questi può indifferentemente chiamare in giudizio i singoli condòmini morosi o il condominio perché, in entrambi i casi, ottiene un titolo da porre in esecuzione nei confronti dei singoli condòmini per la quota di rispettiva competenza, operando la parziarietà come regola di imputazione interna del debito. Ciò è quanto ha riportato letteralmente la Corte di appello di Ancona con la sentenza 1090 del 25 agosto 2022.

La motivazione spiegata a fondamento dell'assunto è risultata piuttosto didascalica, per quanto informata dai principi di diritto presupposti per legittimare la conclusione sopra addotta.Intanto il primo riferimento è stato fatto all'istituto della solidarietà passiva, assumendo che, in linea di principio, esso esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell’obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune.Ora, in mancanza di quest’ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione (come quella condominiale) prevale.

In effetti – si perviene a tale conclusione giuridica - l’obbligazione ascritta a tutti i condòmini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro. D'altra parte, la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e l’articolo 1123 Codice civile è stato interpretato - secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce – nel senso che non distingue il profilo esterno e quello interno della stessa obbligazione di pagamento.Quindi, - così sovviene il decidente - in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità - l’amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote. Le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condòmini sono governate dal criterio dalla parziarietà (Cassazione Sezioni unite 9148/2008; Cassazione 13505/2019).

Logico corollario dell'assunto è stato poi quello ricavato sulla natura parziaria dell'obbligazione per gli effetti che da esso discendono anche sul piano processuale: nel senso che, alla luce delle disposizioni codicistiche per come novellate dalla legge 220 del 2012, il decidente collegiale perviene alla conclusione che tale impostazione ermeneutica non può escludere di riconosce che il creditore possa evocare in giudizio, alternativamente, i singoli condòmini morosi oppure il condominio in persona dell'amministratore pro tempore, conseguendo, in tal modo, un titolo da mettere in esecuzione avverso i singoli condòmini per la quota di rispettiva competenza, operando la parziarietà come regola di imputazione interna del debito Tribunale Lamezia Terme 652 del 2020).

E poi è l'articolo 63, comma 2, disposizioni di attuazione Codice civile – pure richiamato dal giudice marchigiano - a sancire che l'amministratore sia tenuto a indicare al terzo chi sono i condòmini morosi ai fini dell'esecuzione forzata oltre a stabilire che non si può aggredire i virtuosi se non in caso di insuccesso dell'esecuzione intrapresa nei confronti dei morosi.