Installazione dell’ascensore da parte di alcuni condòmini

Nei giorni scorsi è stato sottoposto un'interessante quesito sull’installazione dell’acensore da parte di alcuni condòmini soltanto e sulla possibilità, da parte di altri condòmini, di intervenire successivamente nell’uso dell’impianto.

Ecco il testo del quesito: È mia intenzione installare un ascensore nel condominio dove abito. Probabilmente alla fine riuscirò a convincere altri tre condomini a partecipare all'istallazione. Si tratta di un numero insufficiente per deliberare l'istallazione in assemblea, ma non dispero di convincere queste persone a condividere con me i costi di installazione. Mi preoccupa, però, la possibilità che in seguito altri condomini che, oggi non partecipano all'istallazione, decidano di chiedere l'uso dell'ascensore, beneficiandone così della comodità, ma lasciando a noi l'onere dei gravosi costi che al momento dovremo sobbarcarci. In particolare come funziona la partecipazione successiva dei condomini al godimento dell'ascensore? E ancora: c'è un modo per obbligarli a partecipare fin da subito alla spesa. L'eventuale bonus fiscale sarà a beneficio di noi installatori o dovremo condividerlo con il condominio?

La questione proposta è tipica, ma presenta qualche complessità che vanno affrontate con attenzione.

Delibera assembleare di installazione dell'ascensore
L'installazione dell'ascensore è comunque una innovazione, se attuata dal condominio, mentre è invece una modificazione se attuata ad opera del singolo condomino.
In entrambi i casi è lecita, se attuata nel rispetto della normativa vigente.
La prima ipotesi è che l'istallazione avvenga a carico del condominio, con delibera assembleare.
Affinché la delibera condominiale per l'installazione dell'ascensore sia valida, oggi, in vigenza della legge 220/12 occorre rispettare il dettato dell'articolo 1120 co. 2 p. 2., il quale richiama il comma due dell'articolo 1136 c.c.: In sostanza è richiesta la maggioranza dei presenti all'assemblea, che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
Con una delibera così assunta, tutti i condòmini sono tenuti a partecipare alla spesa di installazione dell'ascensore in base alla tabella millesimale di proprietà, secondo i millesimi di ciascuno.

Installazione dell'ascensore ad opera del singolo o di un gruppo di condomini
Qualora delibera di questo genere non sia possibile, anche il singolo condomino può decidere di installare l'ascensore, invocando l'art. 1102 del Codice. Tale articolo sancisce che «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».

Quindi il singolo può decidere, da solo di installare l'ascensore, anche se l'area che si va ad occupare è condominiale. Ovviamente bisogna garantire agli altri condòmini di poter continuare a utilizzare il bene secondo il loro diritto.

Se, come di solito accade, l'ascensore è installato nel vano scale, non vedo in che modo venga meno il diritto degli altri all'utilizzo delle scale. Ciò vale anche nella ipotesi che per l'installazione si debba ridurre in parte la larghezza della pedata degli scalini, a condizioni che rispettino le misure minime di larghezza previste dalle norme edilizie.

I casi, assolutamente improbabili, nei quali l'ascensore andrebbe a menomare i diritti di altri, se invocati, proprio perché rarissimi, vanno verificati di volta in volta. il diritto all'istallazione dell'ascensore, quindi, è fatto salvo, anche in presenza dell'inerzia o del disinteresse della collettività condominiale.

Ovviamente ciò che è consentito al singolo condomino è consentito anche ad un gruppo di condòmini, quale sommatoria dei diritti di ciascuno.

Adesione successiva da parte di altri condòmini
Accade frequentemente che, in epoca successiva alla sua istallazione, l'ascensori installato con la procedura appena esposta, sia oggetto di concupiscenza da parte di altri condomini che, inizialmente, non avevano partecipato ai costi per l'installazione.

Si sa, siamo tutti potenzialmente “disabili”:
- vuoi per un incidente che ci obblighi a portare le stampelle per un periodo, o in via definitiva;
- vuoi perché alle signore, grazie a Dio, capita ancora che diventino mamme, sicché durante tutto il periodo della gravidanza portano a spasso un pancione che le rende, in qualche modo, “disabili” almeno in relazione alla previgente agilità a salire le scale;
- vuoi perché c'è una malattia cui nessuno di noi può sfuggire: la vecchiaia;
a tutti, prima o poi, fa comodo l'ascensore!

Il nuovo utente deve pagare i costi di installazione dell'ascensore?
Ovviamente l'ascensore installato, è un ascensore “condominiale”.
Si tratta però di un bene inquadrabile dell'ambito dell'art. 1123 co. 3: bene di utilizzazione separata di cui hanno diritto di godere solo i condomini che hanno contribuito alle spese per la sua installazione.

È comprensibile ed umano che, se ad installare l'ascensore, inizialmente, sono state quattro persone, che hanno speso, ad esempio, 100.000 euro e che hanno diviso in quattro parti uguali da € 25.000 la la spesa, queste persone pensino di poter pretendere che il nuovo venuto si ripartisca insieme a loro il costo suo tempo esborsato. La proposta scontata che essi faranno al nuovo venuto è che, come in prima battuta si era fatto 100.000 diviso quattro, ora si faccia 100.000 diviso cinque e il nuovo venuto versi, quindi, l'importo di 20.000 euro. Importo che ovviamente i finanziatori iniziali sognano di ripartire fra loro. Normalmente in questi casi la frase tipica utilizzata è “o così o non ti facciamo subentrare!”.

La brutta notizia è che le cose non stanno esattamente così.
Gli altri condomini hanno il diritto di subentrare nella contitolarità dell'ascensore!
E' un diritto inalienabile sancito dall'articolo 832 del Codice (contenuto del diritto di proprietà) e dagli articoli 934 e 936 co. 2 del codice civile (principio di accessione), cosicché se è disposto, il postulante, a pagare il debito di valore dell'ascensore, nessuno può impedirgli di divenirne proprietario e utilizzatore.

Si tratta semmai di capire come va calcolato questo debito di valore.
È indubbio infatti che l'ascensore, se è stato installato anni prima, nel frattempo è diventato vecchio, sicché
-non si può certo invocare il suo valore di costruzione attuale;
-non si può utilizzare, come parametro di calcolo, il costo a suo tempo pagato dai condomini installatori, in quanto ormai non più congruo e sicuramente vittima dell'inflazione nel frattempo intercorsa.

Assunto che l'importo da versare è il “valore” relativo alla condizione attuale dell'ascensore, occorre anche tener conto che quando gli altri condomini l'hanno installato non hanno acquistato un ascensore “usato” ma hanno pagato per l'istallazione di un bene “novo”, il calcolo corretto quindi deve essere impostato seguendo i seguenti passaggi:
1. valore a nuovo dell'impianto, come costerebbe se installato oggi;
2. deprezzamento del suo valore per la vetustà intervenuta;
3. ripartizione dell'importo così ottenuto in base alla tabella millesimale di proprietà fra “tutti” i condomini, potenziali utilizzatori (ancora art. 1123 c.c. co. 3) a prescindere dal fatto che intendano subentrare nella proprietà dell'ascensore o meno;
4. imputazione al neo utilizzatore della sua quota millesimale, così calcolata;
5. rimborso agli anticipatori dell'importo così incassato, con lo stesso criterio utilizzato a suo tempo per ripartire tra di essi le spese di istallazione.

Gli eventuali bonus fiscali goduti
La spesa di cui fin qui si è parlato è quella che ricaviamo dalla fattura che il fornitore dell'ascensore emette a carico dei condomini/condominio per l'installazione dell'ascensore.
Anche se solitamente questa spesa, nel caso dell'unico condomino che installa l'ascensore, se la gestisce direttamente quel condomino, anche quando ad installarlo sono più condomini è raro che la spesa sia fatta gestire dall'amministratore, come correttamente dovrebbe essere.
Comunque gestita, ciò che rileva è che la spesa ripartita è quella della fattura.
Quello è il costo. Ad esso vanno aggiunte le spese connesse e correlate, quali direzione lavori, permessi licenze e quant'altro eventualmente servisse, per dare il “costo complessivo”.
.Eventuali benefici fiscali o bonus relativi a tali “costi”, sono legati alla capacità contributiva del singolo condomino non riconducibili al condominio. Questo concetto è fondamentale anche se, da qualche anno, le eventuali certificazioni del diritto al godimento dei bonus fiscali sono diventate un gravame improprio dell'amministratore.

Tale traslazione di competenze, però, avviene solo per inefficienza della capacità impositiva dello Stato, non perché il condominio abbia qualcosa “a che spartire” nei rapporti fiscali tra il condomino e il fisco.
Si tratta di un rapporto diretto tra il singolo contribuente e l'amministrazione fiscale dello Stato. Il condominio è estraneo a questo rapporto.

Per chi avesse qualche dubbio al riguardo, basti considerare l'ipotesi dell'incapiente (il quale non può beneficiare del bonus) o al fatto che il diritto a beneficiare di quel bonus era vincolato a quella specifica annualità fiscale, mentre il subentrante versa la sua quota in un'epoca successiva al diritto di presentare la domanda per beneficiarne.

Equità e buon senso propenderebbero a farci pensare che il cedente, il quale ha avuto il beneficio fiscale, potrebbe condividerlo con il condomino subentrante, ma qualcuno risponda a questa domanda: chi a suo tempo ha fatto sacrifici, anticipando per altri i soldi di istallazione e, a buon bisogno, ha fatto un mutuo in banca per poter pagare i costi di installazione dell'ascensore, si vedrà restituire dal condomino subentrante questi costi aggiuntivi?
Il subentrante, che accampa diritti sui benefici fiscali, personali, li restituirà al primitivo finanziatore i costi, personali, del mutuo?

La pretesa sui benefici fiscali goduti è quantomeno iniqua. Il subentrante godrà già di un enorme beneficio in termini economici. Infatti, mentre i finanziatori iniziali si sono ripartiti tra loro l'intera spesa, il subentrante sarà chiamato a versare, esclusivamente, l'importo della sua quota millesimale così come se tutti, oggi, stessero partecipando all'istallazione.

Se c'è ancora qualcuno che non ha aderito all'istallazione i costi di questo qualcuno gravano ancora sulle spalle degli installatori: il subentrante potrebbe offrirsi di ripartire anche quelli!Sarei molto curioso di sapere se questo evento sia mai accaduto.