L’amministratore tra doveri e necessità, ai tempi del Coronavirus

Ormai da più di un mese la pandemia da Covid-19 sta complicando la vita all'operatore del condominio, il quale si trova sempre più compresso tra esigenze dei condomini da contemperare e adempimenti, legati alla propria funzione, da compiere alle volte in termini improrogabili. Il tutto alla luce dell'attuale normativa introdotta che, seppur atta alla positiva risoluzione dell'odierno status di crisi, non rende tuttavia agevole armonizzare le necessità dei diversi assetti condominiali.

I compiti attuali dell’amministratore
Nel rispetto del combinato disposto degli articoli 2 e 32 della Costituzione all'amministratore si richiede di salvaguardare i condomini attuando tutte quelle misure cautelative idonee che, anche se non espressamente richieste dalle presenti norme, si rendono comunque necessarie per affrontare al meglio un'oggettiva situazione di pericolo quale quella che stiamo vivendo in questo periodo. Si ritiene, in pratica, che sia dovere dell'amministratore procedere alle seguenti attività. E precisamente:

a) divulgazione informazioni utili
L'amministratore, valendosi dei normali mezzi di comunicazione (ad esempio email o affissione di apposito avviso), deve portare i condomini a conoscenza delle misure preventive anti-coronavirus predisposte dal ministero della Salute (quali: lavaggio delle mani e igienizzazione delle superfici con prodotti ad hoc);

b) segnalazione di possibili affezioni da Covid-19
L'amministratore (nella sua duplice veste di rappresentante legale del condominio e, se del caso, di datore di lavoro) è anche tenuto a segnalare in modo anonimo a tutti condòmini (siano essi proprietari, usufruttuari, inquilini o comodatari) se:
1. si sono verificati, nello stabile gestito, casi di soggetti risultati positivi ai controlli effettuati dalle autorità sanitarie in tema di coronavirus;
2. che il prestatore di lavoro, eventualmente incaricato d'eseguire opere in condominio, si trova affetto da Covid-19, consentendo così ai condòmini l'adozione delle opportune contromisure per evitare il contagio.

Non si può diffondere l’identità del malato
Queste attività devono però essere svolte dall'amministratore nel rispetto della vigente normativa sulla privacy, e cioè senza consentire l’individuazione dei soggetti contagiati, salvo che questi siano già a conoscenza dei condomini. Si precisa tuttavia che, secondo un recente orientamento giurisprudenziale, l'amministratore sarebbe comunque autorizzato alla diffusione di dati personali qualora questo si rendesse indispensabile al fine di perseguire «un legittimo interesse dei terzi», quale appunto la preservazione della salute dei propri condòmini. ( Corte Giustizia Ue 496/2019 e Corte Giustizia Ue 708/2019);

c) sanificazione delle parti comuni.
L'amministratore, data l'alta pericolosità del coronavirus, è poi tenuto a far eseguire con regolarità, da addetti appositi, tutte quelle attività dirette a mantenere sani gli ambienti di comune convivenza, quali quelle di pulizia, disinfezione, disinfestazione o piuttosto di controllo e miglioramento «delle condizioni del microclima per quanto riguarda la temperatura, l'umidità e la ventilazione» (D ecreto ministeriale 274/1997, articolo 1). Si tratta di attività che si rendono tra l'altro ancor più necessarie in caso di contagi certi da Covid-19. E questo sia tra la popolazione del condominio che tra prestatori di lavoro eventualmente contattati;

d) dissuasione degli assembramenti nelle aree comuni.
L'amministratore è inoltre tenuto a consigliare ai condomini un utilizzo moderato ed alternato ad esempio di scale e ascensore, in modo da evitarne l'uso contemporaneo a più persone e limitando così al minimo i contatti stretti fra queste; il tutto nel rispetto dell'obbligo posto dalle autorità di mantenimento della distanza di sicurezza di almeno un metro tra le persone (Ministero della Salute, Circolare 3190/2020);

e) divieto assemblee condominiali
L'amministratore non può infine convocare assemblee condominiali. Il tutto per due ordini di ragioni, e cioè:
- evitare pericolosi assembramenti fra gli abitanti del condominio;
- probabile impossibilità a partecipare da parte di uno o più condomini causa quarantena o residenza in Comuni differenti da quello in cui dovrebbe tenersi la riunione.

Possibili solo le assemblee telematiche
Si precisa però che comunque è possibile la convocazione e il successivo svolgimento dell'assemblea in remoto mediante apposita apparecchiatura digitale. Tuttavia, per evitare eventuali impugnazioni successive, si renderebbe obbligatorio in questo caso provvedere a complicate verifiche sia circa la possibilità di tutti i condomini di collegarsi a distanza in videoconferenza sia circa la possibilità, per il presidente dell'assemblea, di controllare costantemente il collegamento (e quindi, il non allontanamento dal pc) da parte di ciascun condomino.

L’utilizzo del cortile
Non sussistono problemi purché tutti rispettino determinate accortezze . In altre parole, il cortile (così come il giardino) condominiale è uno spazio accessorio alle abitazioni principali di uno stabile e può essere utilizzato senza paura di sottrarsi alle vigenti disposizioni (nazionali e regionali) in tema di libera circolazione dei soggetti.

Tuttavia, per il corretto svolgimento di qualsiasi attività all'aperto (ad esempio jogging o giochi per bambini), tutti i condomini (genitori e non) sono gtenuti ad osservare le attuali prescrizioni anti-contagio emanate dalle competenti autorità. E precisamente: mantenimento della distanza di sicurezza, mascherina al volto e turnazione per evitare affollamenti. Spetta sempre all'amministratore la verifica del rispetto di queste prescrizioni; il tutto in ottemperanza al suo ruolo di garante della dignità personale o meglio della salute psico-fisica degli abitanti del complesso amministrato (in tal senso anche Corte Cassazione 3691/2020).

L’attività quotidiana dell’amministratore
Attività quali la redazione di rendiconti o preventivi possono essere svolte temporaneamente su pc, con successiva riserva di convocazione assembleare per l’approvazione. L'amministratore può lavorare presso il proprio studio (anche se si trovi in altro Comune) solo per attività indispensabili che non può eseguire a casa, come ad esempio il contattare un manutentore per opere di riparazione (Faq del Governo del 15 marzo 2020).

Si precisa inoltre che, se proprio necessario, l'amministratore può richiedere nel proprio studio anche la presenza di alcuni collaboratori. L'importante è che tra le postazioni di lavoro sia rispettata la distanza di sicurezza di almeno un metro.

Se l’amministratore non rispetta gli obblighi
L'inadempienza o la violazione degli obblighi stabiliti dalla attuale normativa in tema di Covid-19 può comportare gravi conseguenze per l'amministratore di condominio. Infatti non solo costituirebbe causa di revoca (anche unilaterale) dall'incarico per grave irregolarità ex articolo 1129 Codice civile ma potrebbe comportare anche (secondo la giurisprudenza in tema di danni da cose in custodia e di incidenti sul lavoro) un'ulteriore responsabilità a suo carico di natura civile ( Cassazione 25251/2008) se non addirittura penale (Cassazione penale 21401/2009 e Cassazione penale 34147/2012).