La facoltà di modificare le tabelle del costruttore va esercitata nel merito già in primo grado

Le tabelle millesimali redatte dal costruttore dell'edificio sono al centro dell'approfondimento contenuto nella ordinanza interlocutoria 6894 dell'11 marzo 2021 della Cassazione, che conclude affermando che: «La validità di un mandato irrevocabile al costruttore per la modifica delle tabelle millesimali è una questione di particolare rilievo nomofilattico, legato cioè all'osservanza della legge, che rende necessaria la rimessione della causa alla pubblica udienza, anche al fine di consentire alle parti di fare osservazioni su tale aspetto».

La questione
Il punto nodale della questione trattata riguardava la “facoltà” rimessa al venditore degli immobili di revisionare le tabelle dispensate all'atto della compravendita, una volta alienati tutte le unità immobiliari. La causa che, fa da corollario alla problematica appena esposta, ne è diretta conseguenza. In particolare, si trattava di una impugnazione di delibera assembleare, con cui si disponeva l'approvazione di un rendiconto, in seno al quale le spese venivano calibrate in ragione delle tabelle originarie.

Le tabelle
Secondo la parte appellante le tabelle da applicare dovevano essere, invece, quelle successivamente redatte dalla società costruttrice dello stabile, in conformità al mandato irrevocabile ricevuto dai proprietari degli appartamenti in sede di stipula dei singoli atti di acquisto e sancito comunque dal regolamento condominiale. Quest’ultimo, all'articolo 23 conferiva alla società costruttrice la “facoltà” di depositare atti modificativi delle tabelle millesimali che si fossero resi necessari per altre diverse esigenze che l'esperienza dei primi periodi di gestione condominiale avesse fatto emergere.

Gli atti di acquisto
Negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari – per come è dato testualmente leggere nel provvedimento in commento - risultava che gli acquirenti avevano conferito alla parte venditrice mandato irrevocabile, non oltre la vendita dell'ultimo bene rimasto in capo alla costruttrice, di apportare modifiche alle tabelle millesimali ove necessario in conseguenza di errori ed omissioni ovvero utili per un miglior uso dell'intero complesso.In punto, nel giudizio di merito, si è così posto un problema inerente alla calibrazione dell'onere della prova.

La norma
In effetti, l'articolo 69 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, consente la revisione/rettifica/modifica delle tabelle originarie quando (1) sono conseguenza di un errore, ovvero quando, per le mutate condizione di una parte comune dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, (2) è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condòmino. Nel caso in specie, come osservato dal Tribunale il presupposto concordato era la necessità di provvedere ad una migliore gestione delle cose comuni e di porre riparo ad errori ed omissioni, dunque non era automatica la possibilità di modificare le tabelle millesimali.

L'onere della prova
E infatti: «In ossequio alla distribuzione dell'onere della prova la parte che invocava l'applicazione delle nuove tabelle doveva dimostrare che la relativa approvazione era avvenuta nel rispetto dei requisiti previsti dal regolamento e dagli atti di acquisto. Nel caso in esame, invece, gli asseriti errori che avrebbero giustificato la modifica delle tabelle non erano stati posti a base dell'impugnazione delle delibere, tanto che il ricorso in primo grado risultava incentrato sulla violazione della norma pattizia di conferimento del mandato irrevocabile. L'esigenza di rettificare le tabelle risultava dedotta solo in fase di appello e dalla relazione tecnica allegata nel giudizio di primo grado non era possibile trarre adeguati riscontri in merito all'effettiva necessità di modificare le tabelle».