Lavori lastrico solare: la presenza dell’ appaltatore non esclude la responsabilità del condominio committente

La compagine condominiale rappresenta un delicato e composito sistema di equilibri tra interessi comuni e contrapposti, in cui talvolta diviene alquanto difficile individuare gli esatti confini tra gli uni e gli altri. In alcuni casi, sono i condòmini a non avere ben chiaro quali siano i loro precipui doveri; ma può anche accadere che sia il condominio (inteso quale ente di gestione) a non capire che, in talune circostanze, ha degli obblighi ben precisi verso i compartecipanti alla cosa comune.

La s entenza numero 27989, emessa il 26 settembre 2022 dalla seconda sezione civile della Cassazione , va ad illustrare ed a distinguere le responsabilità dell’appaltatore e quelle del committente, individuando le ipotesi specifiche in cui, al condominio committente, siano riconducibili precise responsabilità che i singoli condòmini possono fare valere in giudizio.

Con decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Catanzaro, si ingiungeva alle condòmine proprietarie di un appartamento sito in fabbricato interessato da lavori di manutenzione straordinaria, il pagamento (in solido tra di loro, ed in favore del condominio) delle quote dovute per i lavori in parola.Le condòmine si determinavano a spiegare formale opposizione al decreto ingiuntivo, in quanto sostenevano che l’importo richiesto loro non fosse dovuto, e ciò per due ordini di motivi:
•non erano interamente proprietarie dell’appartamento, essendo quest’ultimo originariamente intestato anche ad un altro soggetto defunto del quale non avevano accettato l’eredità;
•l’importo ingiunto scaturiva dalla richiesta della ditta appaltatrice dei lavori che, con il suo operato, aveva provocato gravissimi danni da infiltrazione proveniente dal lastrico solare.

Si instaurava quindi un ordinario giudizio di cognizione, che portava ad una pronunzia che rigettava le ragioni delle condòmine. E difatti, secondo i giudici catanzaresi, l’obbligazione gravante sulle opponenti era inscindibile; mentre per quanto concerneva la domanda di risarcimento del danno derivante dalle infiltrazioni, la stessa avrebbe dovuto essere esperita nei soli confronti della ditta appaltatrice, poiché gli eventuali danni da questa arrecati, attenevano al rapporto giuridico tra i condòmini e l’appaltatore.

Per nulla soddisfatte dall’esito del primo grado di giudizio, le condòmine si rivolgevano alla Corte d’appello di Catanzaro, che di fatto confermava la decisione del Tribunale.Il ragionamento dei giudici d’appello è il seguente:
•nella comunione ordinaria (come nel caso di specie), le obbligazioni dei comproprietari ricadono nella disciplina delle obbligazioni solidali; vi è infatti una responsabilità inscindibile dei comunisti nei confronti del condominio, che comporta la solidarietà del vincolo;
•quanto invece alla domanda di risarcimento del danno, la Corte d’appello precisa che il condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condòmini, non può essere considerato alla stregua di un soggetto estraneo ed autonomo rispetto al condominio inteso come pluralità di condòmini.

Con delibera assembleare non impugnata, i condòmini avevano concesso l’appalto per l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria ad una ditta edile ritenuta idonea allo scopo. Da ciò discende che le appellanti avrebbero dovuto rivolgere la loro domanda risarcitoria nei confronti dell’appaltatore, e non del condominio, non essendoci dubbio che di regola è l’appaltatore a rispondere dei danni.Facile intuire che neppure la sentenza d’appello veniva accolta di buon grado dalle condòmine; che non esitano dunque ad andare avanti, avviando così il terzo grado di giudizio.

La vicenda del condominio catanzarese viene sottoposta all’autorevole vaglio dei giudici di Piazza Cavour, che procedono ad una puntuale e dettagliata disamina dei motivi di ricorso proposti dalle ricorrenti, individuando gli aspetti dirimenti.Anche ad avviso degli ermellini, i comproprietari di un’unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido (nei confronti del condominio) al pagamento degli oneri condominiali.Le ragioni sono essenzialmente due:
•l’obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano (o della porzione di piano) inteso come cosa unica, ed i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme inscindibile;
•esiste un principio generale, dettato dall’articolo 1294 del Codice civile, secondo il quale nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà dell’obbligazione si presume. L’applicabilità di tale principio è indiscutibile, e non può essere ostacolata neppure dalla circostanza che le quote dell’unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi (ad esempio per eredità).

La Cassazione, appare sin qui in perfetta armonia con le valutazioni compiute dai giudici catanzaresi, confermandone le decisioni.L’elemento su cui la Cassazione dissente dalla Corte territoriale, tanto da decidere di cassarne con rinvio la sentenza, è quello relativo alla domanda risarcitoria avanzata dalle ricorrenti.

L’autonomia dell’appaltatore comporta che, di regola, egli deve ritenersi l’unico responsabile dei danni derivati a terzi dall’esecuzione dell’opera. Una corresponsabilità del committente, può aversi soltanto in determinate ipotesi:
•nel caso di riferibilità dell’evento dannoso al committente per avere costui affidato l’opera ad un’impresa assolutamente inidonea;
•nel caso in cui l’appaltatore, in base a precisi patti contrattuali, sia un semplice esecutore materiale degli ordini del committente;
•laddove, per sopravvenute circostanze di cui sia venuto a conoscenza, sorga a carico del committente il dovere di apprestare quelle precauzioni che il proprietario della cosa deve adottare per evitare che dal bene ne derivino pregiudizi a terzi;
•nel caso in cui l’appalto non implichi il totale trasferimento all’appaltatore del potere di fatto sull’immobile sul quale deve essere eseguita l’opera appaltata.

Ciò significa che i doveri di custodia e di vigilanza, e con essi la conseguente responsabilità prevista dall’articolo 2051 del Codice civile, non vengono affatto meno in capo al committente. Si ricorda che, la responsabilità di cui si parla, è la cosiddetta responsabilità di custodi o committenti, che sorge in ragione della sola sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile ed il bene da cui deriva l’evento lesivo, ed è dunque definita come responsabilità oggettiva.

Dopo questa necessaria disamina in punto di diritto, la Cassazione può passare alla decisione della controversia, applicando il fine ragionamento giuridico suesposto alla fattispecie concreta. Ebbene, il danno da infiltrazione lamentato dalle ricorrenti, è derivato loro dal lastrico solare.Com’è noto, il lastrico solare svolge una ineludibile funzione primaria di copertura e protezione delle sottostanti strutture del fabbricato. Da ciò ne deriva che, anche in presenza di lavori appaltati ad un’impresa, il bene deve considerarsi nella persistente disponibilità del condominio, con la conseguente permanenza in capo a quest’ultimo delle obbligazioni connesse alla sua custodia, dunque delle connesse responsabilità per il relativo inadempimento.

La Corte d’appello di Catanzaro, era tenuta ad esaminare la questione sottoposta al suo vaglio alla luce della giurisprudenza esistente in tema di responsabilità del custode committente, escludendo tutte le altre ipotesi che invece ha posto alla base della sua pronunzia.In conclusione, e limitatamente all’aspetto risarcitorio, secondo la Cassazione le condòmine ricorrenti hanno pienamente ragione, ben potendosi dunque ridiscutere l’ingiunzione emessa nei loro confronti.La sentenza viene quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Catanzaro, che (in diversa composizione) dovrà riesaminare la vicenda in ossequio a quanto osservato da Piazza Cavour.