Le nuove proposte per il superbonus e l’alternativa di Appc

Fioccano in questi mesi proposte di modifiche al superbonus 110% per una sua riapertura anche in vista delle direttive Ue sulle case green. Purtroppo le proposte provengono da soggetti mossi più da miopi interessi di categoria a volte corporativi e che non riguardano la totalità dei cittadini; spesso sono proposte di scarso e durevole impatto sui processi economici. Partiti e associazioni, che si fanno portatori delle nuove proposte non meditano sui guasti terribili prodotti dalla vecchia normativa: aumento abnorme dei prezzi, opere spesso fatte male, effetto regressivo (denaro ai più ricchi), contratti capestro, mancanza di garanzie efficaci, super profitti di oltre il 30%.

L'ultima proposta, quella più recente è di Ance (Associazione nazionale costruttori edili) che formula due ipotesi di agevolazione fiscale: a) sconto del 70% per tutti i capienti e b) sconto del 100% per gli incapienti. Gli incentivi proposti da Ance, e questo è corretto, andrebbero a modificare una follia del precedente bonus.

Ance prevede la creazione di un fondo di garanzia per coprire la parte di spesa non agevolata. Infine per le unifamiliari valgono gli stessi incentivi, ma solo se prime case. La proposta complessivamente potrebbe funzionare e riprende quanto elaborato con il progetto di un nuovo Piano Fanfani lanciato un anno fa al convegno di Genova da Appc e apprezzato dall'allora ministro Mariastella Gelmini.

Il progetto di Ance però ha dei buchi che ne impediranno una effettiva operatività, mentre la proposta di Appc, a suo tempo formulata e a cui si rinvia, era organica e completa e non aveva significativi impatti per il bilancio dello stato.

Si prevede l'allargamento della possibilità di fruizione del bonus a tutti i cittadini e soprattutto l'introduzione di modifiche all'articolo 1135 Codice civile quello sul fondo obbligatorio senza la cui correzione per i condomìni diviene impossibile deliberare. Inoltre si renderebbe necessario una scansione temporale degli interventi in un arco di tempo di almeno 15 anni iniziando dagli edifici più vecchi ed energivori per poi procedere con gli altri. Qualcosa di simile a quello che si è fatto con le auto.

Il nuovo piano Fanfani di Appc per il recupero edilizio, lo si può sintetizzare come segue:

a) Concentrare i bonus sui lavori di riqualificazione, sia sismica che energetica, di interi edifici, finanziandoli con un prestito a tasso zero e per 50 anni e garantito dallo stato che potrebbe iscrivere, per tale importo, ipoteca con costo di iscrizione azzerato.

b) Il beneficio potrebbe essere limitato alle opere di manutenzione dei beni comuni. L’ipoteca potrebbe anche essere di secondo grado se esistono iscrizioni preesistenti e restare comunque privilegiata in caso di esecuzione, in quanto l’intervento di recupero incrementa il valore dell’edificio (analogia con la pre deduzione fallimentare ampliandola anche ai procedimenti esecutivi ordinari).

c) Il valore del contributo non dovrebbe essere superiore al 60% del valore OMI dell’immobile (quindi niente perizie giurate, asseverazioni ed altre diavolerie burocratiche).

d) Modifica del numero 4 del comma 1 articolo 1135 Codice civile che prevede la costituzione di un fondo.

e) Estensione al condominio dell'articolo 1108 Codice civile che prevede , per ora solo nella comunione, di ottenere prestiti ipotecari se finalizzati alla conservazione dei beni comuni e deliberati dalla maggioranza delle quote.

f) Modifica dell'articolo 1136 Codice civile prevedendo maggioranze deliberative più semplici come quelle della comunione.

g) Modifica dell'articolo 63 disposizioni attuative sulla solidarietà sussidiaria ripristinando la piena solidarietà anche se solo pro quota millesimale.

h) Riconoscimento della personalità giuridica al condominio e nuova qualificazione della professionalità dell'amministratore di condominio (titoli di studio e aggiornamento adeguato)

i) Obbligo di polizze postume decennali e catastrofali.

Si tratta ovviamente di una proposta che va migliorata ed approfondita, ma è l'unica che non discrimina e non crea debito pubblico che le prossime generazioni dovranno pagare e soprattutto non distribuisce risorse a chi non ne ha bisogno.