Locazione commerciale e sfratto per morosità: l’incidenza del Covid 19 va provata

I contratti hanno forza di legge tra le parti, recita l'articolo 1372 del Codice civile. Una norma che indica in modo chiaro la forza dell'impegno contrattuale. La sua efficacia permane sino alla naturale scadenza del contratto o nelle ipotesi in cui, per motivi diversi, gli obblighi ed i diritti cessano tra le parti. Certamente, la modifica unilaterale degli impegni assunti contrattualmente, non può trovare conforto giuridico. In periodo pandemico, ad esempio, una delle maggiori questioni trattate nelle aule di giustizia, è stata la valutazione dell'inadempimento, ove lo stesso sia stato causato dal Covid 19. Si badi bene: anche se indotto dalla pandemia, si sfocia pur sempre nell'inadempimento contrattuale.

La vicenda
Recentemente, il Tribunale di Roma, si è pronunciato sull'opposizione ad un decreto ingiuntivo avente ad oggetto canoni di locazione ed oneri condominiali non pagati dal conduttore di un locale commerciale condotto in locazione (nella specie si trattava di attività di affittacamere). Il locatore aveva anche introdotto un procedimento di convalida dello sfratto per morosità, poi non coltivato per la consegna spontanea dei locali da parte del conduttore. La sentenza in commento è la 5473 depositata il 12 aprile 2022.

L'opposizione a decreto ingiuntivo si basava sull'impossibilità, eccepita dal conduttore, di provvedere al pagamento dei canoni richiesti. L'opponente, per evitare i costi di un'azione giudiziaria, aveva anche restituito l'immobile. Lamentava, tuttavia, che l'impossibilità di proseguire l'attività commerciale intrapresa era stata fonte di innumerevoli pregiudizi, avendo vanificato gli investimenti effettuati e richiedeva un risarcimento del danno ingente.

Il rimando agli effetti del Covid
Si lamentava inoltre, che la locatrice avesse intimato lo sfratto «nonostante i mancati pagamenti dei canoni fossero all'evidenza ascrivibili alle restrizioni anti Covid - 19 imposte dalle pubbliche autorità che, per più mesi, avevano pregiudicato in Italia ogni attività turistica e ricettiva, e nonostante l'articolo 91 del Dl 18/2020 avesse imposto di valutare se eventuali omessi o ritardati pagamenti fossero dipesi dalla necessità di rispettare le misure di contenimento della pandemia stabilite dal medesimo decreto legge».

Il mancato pagamento degli oneri condominiali
Eccepivano, quanto agli oneri condominiali richiesti, che nonostante reiterate richieste, non avevano mai ottenuto alcuna «documentazione attestante l'ammontare degli oneri accessori e i criteri di ripartizione né avevano mai avuto la possibilità di esaminare i relativi documenti giustificativi».La domanda, tuttavia, veniva rigettata stante la mancanza di prova dell'incidenza del Covid 19, a fronte degli obblighi contrattuali invece presenti.

Il Tribunale di Roma, infatti, ribadisce che «nessuna norma, pur a fronte della situazione di emergenza causata dalla pandemia», aveva mai autorizzato la conduttrice a comunicare alla locatrice la sospensione di ogni pagamento fino alla ripresa dell'ordinaria attività del settore, attesa «l'inapplicabilità nel caso in esame del citato articolo 91 del Dl 18/2020», introdotto per temperare le conseguenze delle inadempienze incolpevoli riconducibili alle misure restrittive adottate per fronteggiare la pandemia, «posto che le difficoltà finanziarie della società non si sarebbero potute ascrivere a detta pandemia, avendo avuto inizio diversi anni prima dell'avvento di detta emergenza, come attestato dai bilanci in passivo che contraddistinsero i suoi esercizi degli anni 2014, 2015, 2017 e 2018 (i bilanci degli anni 2019, 2020 e 2021 non sono stati prodotti)».

Conclusioni
Non poteva, dunque, farsi riferimento ad un nesso causale tra causa (Covid 19) ed effetto (chiusura, mancati introiti, danno ). Né era stata fornita prova del nesso causale che, anzi, risultava smentito dalla documentazione in atti (bilanci di esercizio delle varie annualità). Vale la pena ricordare che pochi mesi fa, lo stesso Tribunale di Roma, con la sentenza 446/2022 affermava l'assenza di alcun obbligo di rinegoziazione del contratto di locazione, a causa degli effetti del Covid, ritenendo che il principio di buona fede non possa estendersi fino a sacrificare l'interesse del locatore.