Locazione ed oneri condominiali: illegittima la richiesta di verifica dei giustificativi del conduttore

In materia di locazione e, nello specifico, di locazione commerciale, si segnala la sentenza numero 3071/2021 pubblicata dal Tribunale di Torino il 1° luglio 2021, nata a seguito di un'opposizione a decreto ingiuntivo, ottenuto dal locatore in forza del contratto stipulato tra le parti a suo tempo.

La vicenda
L'opponente eccepiva che le somme portate dal decreto ingiuntivo non fossero dovute per diverse ragioni tra cui, in via esemplificativa l'aver esercitato il diritto di recesso dal contratto di locazione commerciale ex articolo 27 della legge 392/1978 per gravi motivi e con obbligo di preavviso di mesi 6. Lamentava inoltre che alcune somme, pur richieste a titolo di canone e spese, non erano dovute in forza del rilascio dell'immobile già avvenuto. Eccepiva, inoltre, in compensazione un contro credito rappresentato da ripetizione dell’indebito per oneri accessori non dovuti nonché, ad ulteriore compensazione, eccepiva, il credito da deposito cauzionale versato e non restituito.

A seguito della costituzione in giudizio dell'opposto, mutato il rito e svoltasi l’attività istruttoria richiesta dalle parti, la causa veniva trattenuta in decisione e si concludeva con la sentenza in commento.Come affermato dalla Cassazione, l’onere della prova è ripartito cosicché «in tema di prova dell’inadempimento di un’obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l’adempimento, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento» (Cassazione a sezioni Unite del 2001, la numero 13533).

I giustificativi di spesa non sono da allegare
Secondo l'opponente, il fatto impeditivo, dedotto in via di eccezione per giustificare il mancato pagamento (quanto meno di una parte delle somme richieste con il decreto ingiuntivo) era rappresentato, in ordine ad alcune fatture, dalla «mancata esibizione dei giustificativi di spesa da parte del locatore». Tuttavia, ricorda il Tribunale di Torino, il «locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex articolo 9 legge 27 luglio 1978 numero 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell’amministratore approvati dai condòmini, mentre spetta al conduttore l’onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all’uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l’esibizione a norma degli articoli 210 e seguenti Codice di procedura civile»(Cassazione 6202/2004).Dunque, in ossequio al rigoroso onere probatorio, il locatore aveva assolto ai suoi obblighi con la produzione dei giustificativi di spesa forniti dall’amministratore del condominio.

La contestazione deve essere specifica
La richiesta di verifica dei giustificativi di spese formulata dal conduttore non poteva giustificare, secondo il Tribunale piemontese, l’inadempimento mentre le contestazioni riferite alla non debenza delle spese erano peraltro generiche. Sulla genericità, va detto che vige il principiosecondo cui la contestazione deve essere specifica. Allorquando, come nel caso in esame, essa è del tutto generica, in quanto non fornisce elementi che consentano di vagliarne la fondatezza, la contestazione deve ritenersi «come non proposta e i fatti a sostegno dell’esistenza del credito per spese accessorie come ammessi» (Cassazione 21227/2019).

Una magra consolazione, per il conduttore, derivava dall'accoglimento dell'eccezione di compensazione relativa al deposito cauzionale versato, «stante la pronta e facile liquidazione», poichè l’obbligo di restituzione in capo al locatore sorge al momento del rilascio dell’immobile avvenuto pacificamente in data anteriore all’instaurazione del giudizio.