Nella settimana trascorsa focus su amministratore senza requisiti e mediazione e impugnazione delibere

Una recente sentenza del Tribunale di Bergamo ha dichiarato la nullità della deliberazione di nomina di un amministratore di condominio sprovvisto delle condizioni di cui all’articolo 71-bis delle Disposizioni attuative del Codice civile. Un commento sulla questione si legge in Diritto e pratica condominiale 9 marzo 2023, La nullità del contratto con amministratore privo dei requisiti ex articolo 71-bis delle Disposizioni attuative.

A. Mascia, Impugnazione delle delibere condominiali e istanza di mediazione, in Diritto e pratica condominiale 7 marzo 2023, riferisce di una pronuncia del Tribunale di Roma che ha accolto l’eccezione pregiudiziale di improcedibilità di una domanda di impugnazione di delibere condominiali, per la mancata esposizione delle ragioni delle censure nell’istanza di mediazione ai sensi del Dlgs 28/2010. È noto al riguardo che l’articolo 4, comma 2, del Dlgs 28/2010, prescrive che la domanda di mediazione relativa alle controversie di cui all’articolo 2, idonea all’adempimento della condizione di procedibilità della domanda giudiziale, «deve indicare l’organismo, le parti, l’oggetto e le ragioni della pretesa».

Ove si tratti di istanza di mediazione pregiudiziale a una causa per impugnazione di deliberazioni dell’assemblea ex articolo 1137 del Codice civile, occorre allora tenere conto che ogni domanda di declaratoria di invalidità di una determinata delibera dell’assemblea dei condòmini si connota per la specifica esposizione dei fatti e delle collegate ragioni di diritti, ovvero per una propria causa petendi, che rende diversa, la richiesta di annullamento di una delibera dell’assemblea per un motivo diverso da quello inizialmente dedotto in giudizio (Cassazione, 16675/2018).

L’istanza di mediazione deve, perciò, indicare la ragioni di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio della deliberazione che si intende impugnare, affinché l’amministratore di condominio possa consapevolmente partecipare al procedimento ed eventualmente aderire alla conciliazione, ai fini di cui agli articoli 71-quater delle Disposizioni attuative e 5-ter Dlgs 28/ 2010, per poi sottoporre all’approvazione dell’assemblea l’accordo o la proposta del mediatore.

In Diritto e pratica condominiale 6 marzo 2023, può leggersi, infine, l’interessante contributo di D. Folli, L’esecuzione della delibera nulla non sana il vizio, a proposito dell’ordinanza della Cassazione 5258/ 2023. Questa pronuncia si segnala per aver ribadito e chiarito che:

1) una delibera che ripartisce a maggioranza le spese in misura uguale pro capite fra i condòmini è nulla;

2) essendo la nullità un vizio insanabile della delibera, è del tutto irrilevante che essa sia stata messa in esecuzione dall’amministratore (il quale, anzi, si dovrebbe rifiutare di darvi attuazione), o sia stata altrimenti volontariamente adempiuta dai condòmini;

3) neppure può pensarsi che dall’attuazione di una delibera di riparto nulla si origini una modifica convenzionale delle tabelle millesimali per fatti concludenti.