No all’assegnazione nominativa dei posti auto in cortile, crea i presupposti per l’usucapione

Né il regolamento di condominio, né una delibera condominiale possono assegnare i parcheggi nel cortile dello stabile nominativamente e per un tempo indefinito, escludendo i condòmini proprietari dei locali commerciali. Lo ribadisce la sentenza della  Cassazione 9069/2022 depositata il 21 marzo. Per la Suprema corte l’assegnazione definitiva oltre a violare i pari diritti degli altri condòmini crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune escluisivamente, della relativa proprietà a titolo di usucapione.

I fatti
A rivolgersi alla Suprema corte era stato uno dei condòmini titolare di locali commerciali escluso dall’assegnazione nominativa dei parcheggi condominiali in virtù di un passaggio regolamentare richiamato in due delibere di cui chiedeva l’annullamento. Il giudizio di merito non aveva riconosciuto le ragioni dell’attore. Si deduceva invece che l’articolo 5 del regolamento condominiale, nello stabilire che le autovetture, secondo le modalità individuate dall’assemblea «una per appartamento», possono essere parcheggiate nel cortile, avrebbe inteso escludere i proprietari dei locali commerciali.

La decisione della Cassazione
Lettura erronea secondo la Suprema corte: la previsione regolamentare scrivono «non avrebbe inteso assegnare ai condòmini proprietari degli appartamenti l’uso esclusivo dell’aerea di sosta, ma si limitava a disciplinare la destinazione a parcheggio di parte del cortile condominiale». La Corte si sofferma quindi sul regolamento di condominio, «atto approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dell’articolo 1136 Codice civile, comma 2 e che contiene le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese».

La definizione di regolamento
Il regolamento è atto collegiale - precisano - di autorganizzazione dell’interesse del gruppo, di natura non contrattuale ma normativa, costituito da un’unica dichiarazione di volontà risultante dalla combinazione dei voti di più soggetti unificati in base al principio di maggioranza. Occorre, quindi, l’espressione di una volontà contrattuale, e quindi il consenso di tutti i condòmini, ( tra le altre Cassazione 11034/2016; Cassazione 6573/2015; Cassazione 12485/2012) per approvare clausole che limitano o ridistribuiscono i diritti reali agli stessi attribuiti dai titoli di acquisto o da successive convenzioni (articolo 1138 Codice civile, comma 4).

Conclusioni
Nel caso in esame non solo non era dimostrata la natura contrattuale del regolamento, che non era quindi stato redatto dal costruttore e richiamato nei rogiti di acquisto dei proprietari successivi, ma risultava violato il principio della parità di godimento tra tutti i condòmini stabilito dall’articolo 1102 Codice civile. Impossibile che venga riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene, anche perchè - concludono i giudici di legittimità - «ciò crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l’esercizio del possesso esclusivo dell’area».