Non è consentito, con approvazione a maggioranza, accollare ai non morosi il debito dei morosi

Salvo diversa convenzione adottata all'unanimità, le spese condominiali vanno ripartite secondo i criteri di proporzionalità fissati dal Codice civile. L'assemblea, pertanto, non può a maggioranza dividere tra i non morosi il debito dei morosi. Al più, nei casi di effettiva improrogabile urgenza di recuperare le somme necessarie – ad esempio per fronteggiare le esecuzioni dei creditori del condominio – si potrà deliberare, come avviene in un rapporto di mutuo, la costituzione di un fondo cassa ad hoc che eviti maggiori danni ai partecipanti esposti, per solidarietà passiva, alle azioni di terzi. Lo scrive la Corte di appello di Ancona con sentenza numero 601 del 19 maggio 2021.

I fatti
Perno di scontro, la delibera con cui, vista la morosità di un condomino, era stato costituito un fondo a copertura di spese per servizi essenziali e costi di patrocinio legale nell'interesse del condominio. Decisione contestata poiché il finanziamento prevedeva una ripartizione delle spese condominiali in deroga ai criteri millesimali dettati dall'articolo 1123 del Codice civile. Il Tribunale, però, boccia l'impugnazione e la questione arriva in appello su ricorso di condòmini non morosi: il giudice, rilevano, si era ancorato allo stato di necessità per giustificare la costituzione del fondo in deroga ai criteri di legge. Ciò, sia per omesso adempimento degli oneri comuni su servizi essenziali che per esito negativo delle azioni giudiziarie esperite dal gestore per il recupero del credito.

Occorreva, invece, uno stato di effettiva ed improrogabile di urgenza. Peraltro, alla data della deliberazione non erano ancora pervenute né lettere di costituzione in mora, né diffide d'interruzione di servizi comuni, né erano state avviate azioni esecutive. In sintesi, la violazione dei criteri di ripartizione millesimali non era motivata. Esclusa, pure l'esigenza di ristorare il gestore per eventuali anticipazioni. Non solo. Erano stata loro addebitata, nonostante fossero stati vittoriosi, una quota dei costi di difesa del condominio nella causa contro l'ente. Di qui, la richiesta di annullamento della delibera e restituzione delle somme già versate. Appello parzialmente accolto.

No all’accollo dei debiti dei morosi
La tesi dell'invalidità della delibera si fonda, premette la Corte, sull'applicazione dei criteri di riparto delle spese comuni in violazione del Codice civile indipendentemente dall'urgenza. Ebbene, salvo diverso accordo raggiunto all'unanumità, la ripartizione delle spese condominiali deve seguire i criteri di proporzionalità fissati dalla legge quindi non è consentito – con delibera a maggioranza – accollare anche ai non morosi il debito dei morosi. Tuttavia, per effettiva ed improrogabile urgenza di incassare il danaro nel caso di aggressione creditoria, è permessa una delibera con cui, analogamente al rapporto di mutuo, si sopperisca all'inadempimento del moroso creando un fondo cassa ad hoc per evitare maggiori danni ai condòmini, tutti esposti per solidarietà passiva alle azioni altrui (Cassazione 13631/2001).

La costituzione di un fondo per le urgenze
Costituzione fondo legittima col voto favorevole della maggioranza degli intervenuti con rideterminazione per millesimi delle quote di partecipazione al fondo stesso. Tale meccanismo, però, è venuto meno con la riforma del 2012 e l'unanimità è tornata a essere l'unica via per approvarlo. Va anche detto, che i creditori non possono agire verso gli obbligati in regola se non dopo l'escussione dei debitori. A titolo esemplificativo, nel caso di morosità nel pagamento di utenze, l'azienda erogatrice dovrà rivolgersi al moroso e, solo in via sussidiaria, all'intero condominio. Dopo di che, l'amministratore avrà un semestre dalla chiusura annuale d'esercizio, per rivalersi con il moroso ed ottenere, senza l'ok assembleare, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo o, per debiti protrattisi per un semestre, sospenderlo dal fruire i servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Nella vicenda, ad ogni modo, il verbale stilato all'esito della riunione esprimeva la chiara volontà dei condòmini di creare provvisoriamente un fondo di finanziamento per sopperire alle mancanze di cassa, coprire i servizi comuni ed evitare rischi di interruzione dei servizi indispensabili. Conclusione identica inquadrando la fattispecie quale rimborso spese anticipate dal gestore. Situazione, quella descritta, che integrava senza dubbio la circostanza di urgenza effettiva ed improrogabile posta alla base della delibera impugnata. Diversa la sorte delle poste per spese legali, confluite nel fondo cassa seppur prive del carattere d'improrogabile urgenza. Queste, le motivazioni per cui la Corte di appello di Ancona accoglie in parte il ricorso dei condòmini non morosi e dichiara l'invalidità della delibera di costituzione di fondo cassa limitatamente al nodo spese legali.