Parcheggio in cortile e modifica dello sfruttamento dei luoghi: anatomia dei poteri assembleari

Talvolta modificare le modalità di sfruttamento dell'area comune (qualificata come cortile ex articolo 1117 Codice civile) destinata a parcheggio moto o auto può destare dubbi sulla portata dei poteri dell'assemblea dei condòmini. Un caso del genere è stato recentemente posto all'attenzione della Cassazione (definito con la ordinanza 16902 del 7 giugno 2023).

Gli ermellini sono stati chiamati a valutare la legittimità di una decisione collegiale, la quale ha disposto la chiusura di un cancello esterno per l'accesso al complesso condominiale, e, conseguentemente, stante la strutturazione edile del fabbricato, lo spostamento dell'area di parcheggio moto in un altro luogo comune e la modifica dell'assegnazione di alcuni posti auto (letteralmente si decideva così: «… tenere chiuso a chiave il corridoio sito a destra dell'entrata del palazzo con possibilità di parcheggiare i ciclomotori solo sul suddetto lato destro del primo tratto grande dello stesso, con modifica della pregressa delibera di assegnazione dei posti auto nel cortile interno»).

Alcuni condòmini – asseritamente pregiudicati da tale decisione - impugnavano la delibera, ritenendo che essa integrasse una innovazione vietata e che per di più fosse lesiva del proprio diritto di sfruttare l'area comune a norma della previsione di cui all'articolo 1102 Codice civile comma 2 Codice civile, a mente della quale: «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto» (applicabile al condominio in virtù della clausola di richiamo posto dall'articolo 1139 Codice civile).

In particolare, costoro lamentavano - quanto al capo 1 della delibera - che il condominio, avendo autorizzato il parcheggio dei ciclomotori sul tratto grande del lato destro del corridoio di entrata del palazzo, aveva modificato la destinazione d'uso della parte comune, limitandone il diritto d'uso nei confronti degli altri comproprietari. Quest'ultimi, ancora, si dolevano - quanto al capo 2 della suddetta delibera - che l'assemblea, avendo modificato la pregressa assegnazione dei posti auto nel cortile interno, assegnando ad altro condomino il posto auto posizionato di fronte al locale terraneo di loro proprietà (fino ad allora concesso in locazione allo stesso condominio al fine di adibirlo a locale portineria), e ciò, di fatto, rendeva impossibile l'accesso al suddetto locale.

Per la Cassazione, tuttavia, la delibera è perfettamente legittima. A tal riguardo è stato argomentato che la statuizione collegiale in disamina - disponendo le modiche di cui trattasi - non costituisca innovazione, sottoposta al regime di approvazione previsto dall’articolo 1136 Codice civile, comma 5, perché è ben lungi dal comportare il mutamento di destinazione delle aree condominiali, mirando anzi a potenziare le facoltà dei condòmini e a regolamentare, migliorandolo, l’uso della cosa comune. Ad avviso della giurisprudenza della Suprema corte (Cassazione 15460 del 2002; Cassazione 12654 del 2006 e Cassazione 18052 del 2012) – così soggiunge testualmente il testo del provvedimento in esame - in tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni, ma solamente quelle modifiche che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.

In altre parole, nell’ambito della materia del condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico - giuridico, vietata ai sensi dell’articolo 1120 Codice civile, deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condòmini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto.

Alla stregua di quanto sopra è stato confermato il principio secondo cui « in tema di condominio di edifici, la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta una diversa distribuzione dei posti auto e dell'area per il parcheggio delle moto per disciplinare lo spazio comune in modo più utile per tutti i condòmini, anche in funzione di impedire usi discriminati di tale area, rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condòmini, attenendo all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condòmini, non incidendo sull’essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione (Cassazione 9999 del 1992 e Cassazione 875 del 1999)».