Per contestare spese che non reputa dovute, il conduttore deve richiedere i documenti giustificativi

Al proprietario che citi l'inquilino per il pagamento delle spese condominiali basterà depositare i rendiconti dell'amministratore approvati dai condòmini. Il conduttore, invece, per liberarsi dalla pretesa dovrà sollevare contestazioni specifiche sulle partite conteggiate visionando i carteggi giustificativi o chiedendone l'esibizione. Lo afferma il Tribunale di Torino con la sentenza 2580/ 2022 .

La causa si apre con il decreto ingiuntivo ottenuto da una proprietaria nei confronti degli inquilini morosi di circa 4 mila euro. Importo corrispondente, come dettagliato negli atti processuali, a canoni di locazione non corrisposti, ratei di spese per il riscaldamento, oneri condominiali residui rispetto alle spese generali e di gestione e costi di procedura. Arriva, però, l'opposizione: non tutte le voci erano dovute. Rilievo bocciato dal Tribunale che considera non contestata la debenza degli oneri condominiali e di riscaldamento salvo delle mensilità che, comunque, non erano state mai conteggiate nel totale ingiunto.

Del resto, ricorda il giudice, nel procedimento di opposizione al decreto ingiuntivo – in cui il contraddittorio è eventuale e si instaura solo con l'opposizione – non si verifica un'inversione della posizione sostanziale delle parti per cui, anche sotto il profilo dell'onere della prova, il creditore mantiene la veste di attore e l'opponente quella di convenuto. Di conseguenza, il convenuto che non si limiti a contestare genericamente la tesi avversa ma articoli una difesa su fatti diversi da quelli su cui si basa la domanda, proporrà una vera e propria eccezione che sarà tenuto a dimostrare. Onere cui sarà sottratto solo se, nonostante abbia arricchito o colorato le circostanze narrate dall'avversario, non fornisca una ricostruzione alternativa. Così, quando il creditore agisca per l'adempimento di un'obbligazione potrà limitarsi ad allegare l'inadempimento provando solo la fonte del suo diritto e il relativo termine di scadenza mentre al debitore si esigerà la prova del fatto estintivo della pretesa cioè dell'adempimento.

In particolare, secondo la Cassazione, se l'inquilino citato per l'omessa corresponsione degli oneri condominiali contesti che il locatore abbia realmente sopportato le spese di cui chiede il rimborso oppure che non le abbia correttamente ripartite, sarà il locatore stesso a dover dimostrare gli elementi costitutivi del proprio diritto. Elementi che, tuttavia, non si esauriranno nell'aver provveduto alla richiesta per la costituzione in mora e decorrenza del bimestre tesa alla risoluzione ma includeranno anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso preteso.

Ebbene, nella vicenda in esame, in relazione alla domanda di pagamento dei canoni e acconti sulle spese condominiali, il proprietario aveva assolto all'onere probatorio depositando il contratto regolarmente registrato e i verbali di approvazione dei rendiconti su oneri accessori e riscaldamento. Parte conduttrice, di contro, si era opposta unicamente per negare la debenza di alcune mensilità, precisando di aver riconsegnato il bene. Precisa a questo proposito il Tribunale, che l'invio di un messaggio WhatsApp – peraltro senza riscontro – per informare di aver depositato le chiavi di casa nella buca delle lettere non poteva equivalere a un atto di riconsegna dell’immobile.

Il rilascio effettivo, pertanto, poteva dirsi avvenuto solo successivamente ossia quando l'ufficiale giudiziario constatava che l'immobile era libero da persone seppur ancora occupato da oggetti di scarso valore. Anzi, erano emersi dei piccoli guasti e la sottrazione di un frigorifero. Questi, i motivi per cui il Tribunale di Torino rigetta l'opposizione, conferma il decreto ingiuntivo e sancisce il diritto della proprietaria di trattenere la cauzione a rimborso dei danni subiti.