Possibile l’acquisto per usucapione del sottotetto

Il Tribunale di Torino, con la recente sentenza numero 56 pubblicata il 10 gennaio 2022, si è occupato della possibilità che il sottotetto condominiale possa essere acquistato per usucapione.

La vicenda
Secondo la ricostruzione degli attori, l'immobile, originariamente, si presentava abbandonato così da aver deciso di iniziare ad utilizzare il sottotetto, come deposito, sin dal 1996. Gli stessi rappresentavano di aver provveduto ad apporvi una serratura al fine di evitare l'accesso a terzi, «comportandosi come effettivi proprietari del bene fino alla proposizione della domanda». Poiché l'intestataria catastale del bene risultava essere deceduta, convenivano in giudizio i chiamati all'eredità che, tuttavia, pur regolarmente citati, restavano contumaci.

Gli attori, in sostanza, chiedevano al giudice piemontese, che dichiarasse l'avvenuto acquisto, in parti uguali, per usucapione in virtù del possesso esercitato in modo «continuativo, pacifico e pubblico per oltre vent'anni». La domanda di parte attrice veniva ritenuta fondata per le seguenti motivazioni. L'acquisto della proprietà per usucapione trova il suo fondamento in una situazione di fatto caratterizzata, da un lato, dal mancato esercizio delle potestà dominicali da parte del proprietario e dall'altro, dalla prolungata signoria di fatto sullo stesso bene da parte di altri, che si sostituisca al proprietario nell'utilizzazione del bene medesimo (Cassazione 3464/1988).

I termini dell’usucapione
Il Tribunale di Torino ricorda che «ai fini dell'usucapione ordinaria di beni immobili è richiesto un possesso continuo, pacifico, pubblico, non interrotto, non equivoco, accompagnato dall'animo di tenere la cosa come propria, che si protragga per oltre venti anni, cui corrisponda per la stessa durata la completa inerzia del proprietario, il quale si astenga dall'esercitare le sue potestà e non reagisca al potere di fatto esercitato dal possessore». Quanto all'onere probatorio, la sentenza del Tribunale piemontese chiarisce che colui il quale agisce in giudizio per essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva, quindi non solo del “corpus”, ma anche del così detto “animus”.

L’intenzione di possedere il bene e l’inerzia del proprietario
Come sottolineato dalla Suprema corte, l'elemento psicologico del possesso utile per l'usucapione ordinaria della proprietà di un immobile consiste nell'intenzione del possessore di comportarsi come proprietario del bene e prescinde dallo stato soggettivo di buona fede, che non è richiesto dall'articolo 1158 del Codice civile. Pertanto, «ciò che rileva ai fini dell'usucapione non è la convinzione di esercitare un proprio diritto o l'ignoranza di ledere un diritto altrui, bensì la volontà di disporre del bene come se fosse proprio (Cassazione 5964/96, Cassazione 6079/02 e Cassazione 2857/06)».

Nella fattispecie in esame ricorrevano i requisiti sopra indicati.Anche i testimoni escussi hanno confermato la tesi degli attori. In particolare, l'amministratore dello stabile nel quale si trova il sottotetto, confermava come gli attori avessero sempre utilizzato ed usufruito in modo esclusivo, quale deposito, del sottotetto, risultando gli unici a possederne le chiavi di accesso. Lo stesso amministratore, inoltre, precisava che in occasione delle manutenzioni condominiali, per poter accedere al sottotetto, aveva richiesto l'intervento ad uno degli attori «in quanto era l'unico ad avere le chiavi», aggiungendo inoltre che gli altri condòmini erano a conoscenza dell'uso esclusivo del sottotetto e nessuno aveva mai sollevatoquestioni o rivendicato alcunché. Per questi motivi, il Tribunale di Torino dichiarava l'avvenuto acquisto per usucapione del sottotetto sito in condominio, in capo agli attori.