Regolamento contrattuale: legittimati a richiederne la nullità sono i condòmini e non l’amministratore

Riguarda la legittimazione a modifiche al regolamento condominiale l’interessante sentenza 6656 della Cassazione depositata il 10 marzo 2021. Il principio affermato è che non può agire in tal senso l’amministratore quale mandatario, ma solo i condomini attraverso il litisconsorzio necessario.

I fatti
A rivolgersi alla Suprema corte una società di costruzioni che contestava la decisione assunta dal Tribunale di Cagliari in favore di alcuni condòmini che avevano impugnato una delibera assembleare chiedendo l’annullamento di due articoli del regolamento condominiale che consentivano la sostituzione in assemblea dei condomini assenti e senza delega da parte dei rappresentanti di zona del comparto immobiliare.

La società aveva proposto da sola poi ricorso in appello lamentando la mancata integrazione del contraddittorio nei suoi confronti e degli altri condomini, ma la Corte territoriale - pur concordando sulla legittimazione spettante ai singoli condomini - aveva ritenuto autonomo il diritto spettante alla società e pertanto da proporre come opposizione ordinaria non in appello.

Il ricorso alla Suprema corte
La società alla Cassazione chiedeva di chiarire dunque il suo ruolo contestando l’assunto del giudice di secondo grado. Nel deliberare in merito alla legittimità o meno del ricorso in appello della società di costruzione, i giudici della Suprema corte innanzitutto precisano che «il regolamento di condominio cosiddetto contrattuale si configura come un contratto plurilaterale, avente cioè pluralità di parti e scopo comune. Pertanto l’azione di nullità dello stesso non deve essere proposta nei confronti del condominio e quindi dell’amministratore, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario» (Cassazione 12850/2008; Cassazione 12342/1995; Cassazione 2590/1990).

Conclusioni
La sentenza pertanto precisa la Cassazione che «dichiari nulle le clausole del regolamento, accogliendo la domanda proposta nei confronti dell’amministratore, carente di legittimazione, non può essere appellata da uno o singoli condomini pure essendo solo loro gli effettivi titolari del rapporto dedotto in giudizio. Questo perchè è legittimato ad impugnare l’atto solo chi abbia formalmente assunto la qualità di parte nel giudizio al cui esito ci si intende opporre.

La Cassazione ricorda in tal senso che «con l’impugnazione non si esercita un’azione ma un potere processuale che può essere riconosciuto solo a chi abbia partecipato al precedente grado di giudizio». Nessuna legittimazione dunque da parte della ricorrente a proporre appello e conferma della Cassazione della pronuncia della Corte d’appello di Cagliari.