Rendiconto condominiale: da cosa deve essere composto e su che criteri deve basarsi

Il Tribunale di Roma, con la sentenza 5342 pubblicata il 3 aprile 2023, torna ad occuparsi de requisiti che il bilancio condominiale deve possedere. È evidente che, al di là del diritto ad agire per far valere un vizio del deliberato, ove, come nel caso di specie, si controverta sui contenuti che per legge il rendiconto deve avere, la questione necessita di essere affrontata non più soltanto sul piano della formazione professionale dei magistrati ma, necessariamente, anche sul profilo formativo degli stessi amministratori (o di parte di essi).

Perché se è pur vero che si assiste a contenziosi, molto spesso evitabili, è altrettanto vero che, spesso, si assiste all'inosservanza di diverse regole di condotta e delle stesse norme che si pongono a fondamento della professione. Occorrerebbe soffermarsi, in questi casi, non soltanto sulla competenza acquisita dai magistrati ma, al contempo, sulla formazione degli amministratori di condominio verificando le modalità di formazione. Formazione che, verosimilmente, necessita di un profondo cambiamento. Ben inteso. Il ragionamento vale per ogni professionista che venga chiamato in causa, avvocati compresi.

Nel caso trattato dal Tribunale di Roma, gli attori impugnavano una delibera assembleare nella quale venivano portati all'approvazione oltre dieci bilanci. Veniva disposta consulenza tecnica d'ufficio volta alla verifica della correttezza dei bilanci impugnati la quale, di fatto, evidenziava diverse mancanze ed illiceità degli stessi, al punto da ritenere fondata l'azione giudiziaria. Non può non ricordarsi come la legge di riforma (220/2012) sia ormai datata nel tempo, al punto da non poter essere ancora ad oggi, a distanza di 11 anni, non conosciuta. Occorre premettere infatti che secondo i noti principi normativi e giurisprudenziali, non vi è dubbio che il rendiconto debba essere strutturato in base a quanto dispone l’articolo 1130 bis del Codice civile.

Il rendiconto, ci ricorda la norma e ci rinfresca la memoria il Tribunale di Roma, «si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti». La riforma del 2012, proprio con il fine ultimo di fare ordine tra i molteplici diversi modi di presentare la contabilità condominiale, ha introdotto, in sostanza, stringenti obblighi formali finalizzati ad assicurare la corretta e piena informazione dei condòmini in merito ai dati contabili ed amministrativi della gestione in un’ottica di trasparenza e di garanzia del pieno ed effettivo controllo sul suo operato nonché di consapevole autodeterminazione dei condòmini in merito alle decisioni da assumere.

Ed infatti, come ha precisato in più occasioni la Suprema corte, il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, «perseguono certamente lo scopo di soddisfare l’interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato» (Cassazione 27639/2018). Alla luce di tali principi, l'articolo 1130 bis Codice civile, si legge nella sentenza in commento, va interpretato «non già in un'ottica meramente formalistica, bensì in chiave sostanziale», valorizzando, cioè, l'effettiva idoneità dei documenti integranti il complessivo rendiconto condominiale a garantire, ai condòmini, il diritto alla trasparenza e alla comprensibilità della gestione condominiale.

Il rendiconto, dunque, deve essere redatto in maniera tale da consentire l'immediata verifica del suo contenuto ed imprescindibile a tal fine è l'allegazione dei documenti che lo compongono e che di esso devono fare parte obbligatoriamente in quanto qualora, come chiarito anche dalla giurisprudenza di legittimità, esso ne sia privo ne consegue «l'annullamento della delibera che lo ha approvato» (Cassazione 33038/2018). Nel caso deciso dalla sentenza 5343/23, il Ctu accertava : «non sono presenti documenti che esprimano dati relativi a situazione patrimoniale, fondi disponibili ed eventuali riserve espressi in modo da consentire una immediata verifica. Certamente non è presente, e comunque neppure è stata depositata in atti dal condominio convenuto, una nota sintetica esplicativa della gestione con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti».

Il Ctu, ancora, rilevava «la mancanza delle informazioni più dettagliate riguardanti la situazione patrimoniale e i rapporti dare/avere con i singoli condòmini e i terzi», dichiarando che «i bilanci oggetto di impugnazione non appaiono redatti secondo canoni esattamente corrispondenti al dettato legislativo». Il rendiconto non contiene alcun dato sulla situazione patrimoniale del condominio, «né un registro di cassa» sui movimenti in entrata e in uscita «né un riepilogo finanziario»; «non è specificata la situazione fondi e riserve» in merito a «gestioni per lavori straordinari».

Infine, come detto, mancava la redazione della nota esplicativa «la quale avrebbe potuto fornire ai condomini le giuste spiegazioni descrivendo, seppur sinteticamente, le singole gestioni e superare eventuali criticità di chiarezza e comprensione dei rendiconti forniti».La Suprema corte (sentenza 3892/2017) si è soffermata sull'importanza della chiarezza del bilancio condominiale «non solo quale documento contabile essenziale, ma anche quale atto di verifica sull'operato dell'amministratore».In passato, il Tribunale di Roma (sentenza 15947 pubblicata il 2 novembre 2022) ha avuto modo di confermare, che l'operato dell'amministratore deve uniformarsi ai criteri della buona amministrazione in quanto il rapporto tra l'amministratore ed i condòmini è legato da un contratto di mandato, dove il mandatario (amministratore) ha l'obbligo di presentare al mandante (i condòmini) il «rendiconto del proprio operato anche in funzione del proprio compenso».

Tutte le informazioni contenute nel rendiconto devono, perciò, essere redatte in modo tale da rendere intellegibili le voci di entrata e di uscita, rispettando «semplici regole di ordine e correttezza, senza necessità di rigore e formalismo come può accadere per le società commerciali (la contabilità condominiale è una contabilità semplificata redatta secondo le norme a presidio della partita semplice che è una modalità di registrazione delle operazioni contabili suddivisa semplicemente in entrate ed uscite»).